別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 千葉花見川 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -25 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　三原　良作 印  TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区畑町１４３５番４６ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の戸建住宅が 建ち並ぶ郊外の住宅 地域 南東5.5m市道 水道、ガス、下水 新検見川 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　市 道５．５ｍ 交通 施設 新検見川駅北方 1.9km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画の整った郊外の住宅地域で、地域要因に特段の変化は無く当分の間は現況を維持 すると予測する。地価については、需給関係は均衡しており横這い基調を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に千葉市内のＪＲ総武線、京成千葉線沿線の住宅地域が圏域。需要者は市内及び都心部への通勤者が 大半を占め、市内在住の地縁的選好性を有する３０～４０歳台の一次取得者が中心。駅徒歩外の郊外の住宅地域で、駅 周辺の区画の整った住宅地と比べ、圏外からの転入は少ないものの、需給関係は概ね均衡している。土地は１５～１８ 百万円程度、新築戸建で２５～３５百万円台程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、公法上の規制及びその交通接近性により賃貸住宅等の投資目的の土地需要は 殆ど無く、自己使用目的の取引が支配的である。よって、収益還元法の適用は断念し、現下の経済情勢における一般の 不動産市場を前提とする正常価格として比準価格を採用し、代表標準地より求めた規準価格との均衡に留意のうえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲毛 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 70.3] [104.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に より、依然として厳しい状況にあるが、個人 消費、輸出、生産等は持ち直しの動きがみら れる。 最寄り駅まで徒歩圏外の住宅地域で、交通利 便性はやや劣るものの、比較的良好な周辺環 境等から、需給は均衡しており、地価は横這 い基調にある。 現地調査等から個別的要因に特段の変化はな く、市場性の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％