別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 千葉中央 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -24 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　千恵子 印  TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区今井１丁目２番１７ ｢今井１－２－９｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 蘇我 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 蘇我駅北西方 680m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅に共同住宅等が見られる住宅地域で、地域に特別の変動要因はない。生活利便性が良好なことから小幅 な上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ線本千葉駅から浜野駅、京成千原線千葉寺駅から大森台駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の属性 は都心や千葉市内及び周辺市に通勤するサラリーマンや、市内居住者が中心である。最寄駅に近い地域は熟成度が高く 中古住宅や土地を細分化した取引が散見される程度で供給は少ないが、利便性が良好な事から一定の需要は見込める地 域である。土地は４０坪前後で１８００万円前後、新築戸建物件は３０００万円台後半が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅に共同住宅等が見られる、区画整然とした最寄駅へ徒歩圏内にある住宅地域である。旧来の土地所有者が経営 する共同住宅も見受けられるが、標準地の規模から収益用建物の想定は投資採算的に現実的でないため収益価格の試算 は断念した。自用目的の取引が中心の地域であり信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -22               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 66.0] [102.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況には新型コロナウイルス感染症拡大の影 響から先行き不透明感がある。不動産市場は 新しい生活様式への変化などに注視を要する 。 一般住宅に共同住宅等が見られる、最寄駅へ 徒歩圏内にある住宅地域で、地域要因に特別 な変動要因はない。 個別的要因の変動はない。また、個別的要因 修正率を変動させる市場の変化も認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％