別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松伏 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松伏 -4 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　岸田　博 印  TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北葛飾郡松伏町ゆめみ野１丁目１７２０番１３ ｢ゆめみ野１－１４－１０｣ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 北越谷 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.3 ｍ、奥行　約　　  15.6 ｍ、規模　　       176 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 町道 交通 施設 北越谷駅北東方 5.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地であるが、最寄駅の「北越谷」駅まで５ｋｍと離れており、生活利 便性が劣るため、地価は引き続き弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線の越谷市、松伏町等のバス便利用圏域である。主たる需要者は松伏町を中心とした一次 取得者である。住環境は良好であるが、最寄駅からは徒歩圏外のバス便地区のため、潜在需要が弱く地価は弱含みでの 推移が継続している。取引の中心価格帯は土地で１５００万円、新築戸建住宅で２４００～２６００万円程度であり、 総額は横ばいから弱含み傾向が強い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は一般住宅のほか、アパート等の収益物件も散在するが、相続等の節税目的で建てられるケースも多い。標 準地は用途地域が第一種低層住居専用地域のため指定容積率が８０％と低く収益還元法の適用が現実的でないため収益 還元法の非適用地点と判断した。居住の快適性を求める第一種低層住居専用地域のため、自用目的での取引が主体で、 規範性ある比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松伏町は人口の減少が継続し直近５年間で４ ．７％減、一方高齢化率は直近５年間で１１ ．３％の上昇基調にある。住宅は空家問題が 顕在化してきた。 最寄駅の北越谷から徒歩圏外のバス便利用地 区であり、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に格別の変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％