別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 杉戸 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   杉戸 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲雄 印  TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北葛飾郡杉戸町高野台東１丁目１４番１７ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 北6m町道 水道、ガス、下水 杉戸高野台 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       216 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 杉戸高野台駅南東方 350m 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅地域として熟成しており、今後とも良好な住環境を維持していくものと予測する。地価は、横這 い状態が続いていたが、コロナ禍で下落に転じた。コロナ禍が沈静すれば上昇方向に向かうものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武伊勢崎線、東武日光線の概ね杉戸町、宮代町、幸手市の圏域である。需要者の中心は杉戸町及び周 辺の居住者が大半で、同一需給圏外からの転入者は少ない。駅近の閑静な中規模住宅地域であり、需給関係はコロナ禍 により弱含み傾向に転じた。町内では宅地供給の少ない地域である。土地は標準的規模２１６㎡で、１，５７０万程度 、新築の戸建物件は、２，６００万円程度（土地１５０㎡，建物１００㎡）の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から近い区画整理後の中規模住宅地域で、アパート、駐車場等も見られるが、自用目的での取引が中心である。収益 価格は建築コスト高及びコロナ禍による賃料水準の下落により純収益がマイナスになり試算できなかった。対象地は、 快適性及び居住性を重視する住宅地域であるので、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は考慮外とし、 昨年との市場動向の変化を考慮して、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　杉戸 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [ 87.2] [100.0] 100 71,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年１年間の土地取引件数及び新設住宅着工 戸数は増加しているが、人口は毎年微減基調 で推移し、世帯数は核家族化で増加している 。 駅から約４分程度の中規模な区画整然とした 住宅地地域で人気の高いエリアだが、売り物 件が少ない。地価水準は、コロナ禍により下 落に転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％