別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 宮代 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮代 -7 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　輝 印  TEL.

鑑定評価額 7,330,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南埼玉郡宮代町笠原２丁目９８６番１０ ｢笠原２－６－１９｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多くアパ ートも見られる住宅 地域 南西6m町道 水道、下水 東武動物公園 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ６ｍ町道 交通 施設 東武動物公園駅南西方 560m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に成熟しており地域要因の変化はないが、コロナ禍の景気下振れによる個人所得減少リスクが消 費マインドに影響しつつあり地価は弱含みで推移すると思料される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線「東武動物公園」駅を圏域とする住宅地域である。需要者は町内在住者の需要が中心であり 、隣接からの転入者は少なく、新築住宅の中心価格帯は２，０００万円程である。圏域内の土地、戸建住宅はコロナ禍 の外出自粛解除後の反動増と在宅勤務を起因とする需要増により取引量は増加したが、年後半からコロナ禍の拡大と個 人所得減による買い控えが散見され、供給者・需要者の今後の行動の不透明性は増している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅中心の住宅地域の場合、自己利用前提の居住の快適性等の価格形成要因が中心となり、後述の通り積算価格は 査定困難だったため、比準価格は規範性を有する。一方、周辺はアパート等が散見され収益想定するも、建築費上昇と コロナ禍の賃料下落から純収益がマイナスのため収益価格を算定できなかった。以上より、市場の特性、各試算価格の 特徴並び代表標準地等からの検討を踏まえ、実証規範性の高い比準価格を中心に鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　杉戸 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [ 92.2] [104.5] 100 70,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍により厳しい状況にありやや 持ち直しの動きが見られるものの、感染症の 動向が内外経済を下振れするリスクに留意す べきである。 低層住宅地域として居住環境が概ね良好な地 域にあり、相応の引き合いがある地域である が、コロナ禍によりやや地価は弱含み傾向に ある地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％