別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 ときがわ 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ときがわ 5-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野澤　伊沙夫 印  TEL.

鑑定評価額 7,320,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡ときがわ町大字玉川字唐沢２４５４番５ ②地積 　(㎡) 336   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗併用住宅 が集まる県道沿いの 商業地域 北西7.5m県道 水道 明覚 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 明覚駅北東方 1.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの商業地域で、大型の店舗等も見られるが、商圏人口の減少等により、やや衰退傾向で推移することが 予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ときがわ町及びその周辺町（小川町・嵐山町・ときがわ町・鳩山町）の街道沿いに形成された古くから の商業地域。需要者は地元を中心とした事業経営者等が見込めるが、近年、周辺地域の少子高齢化、人口減少等により 、需給関係は厳しい状況にある。新型コロナウィルスの影響により、飲食店等は苦戦を強いられているが、街道沿いに は、ショッピングセンター、車両関連施設等が多く、影響は軽微と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町内中心部商店街の商圏は概ねときがわ町及びその周辺地域の狭い範囲である。町内商店街は自用店舗等が多く、賃貸 市場の熟成度は低い。よって、比準価格を標準として、類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。なお、 賃貸市場は、熟成しておらず、収益還元法の適用は断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　埼玉小川 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [155.0] [100.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症第３波により、景 況感が一段と悪化するリスクが高まっている 。都心一辺倒だった不動産需要にやや変化が 見られている。 商圏内の人口減少等により、収益減が懸念さ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +3.9 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％