別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 鳩山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳩山 -3 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　和範 印  TEL.

鑑定評価額 4,200,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡鳩山町大字赤沼字小林２０４１番２０ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.2m道路 水道、下水 坂戸 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.9 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       148 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ道路 交通 施設 坂戸駅北西方 6.6km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 バス便、かつ街路狭隘な住宅地であり、高齢化・空き家化が進んでいくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね鳩山町内の住宅地。需要者の中心は、鳩山町及び周辺の居住者、勤労者並びに圏域内に地縁的選好 性を有する者と考えられる。当町は駅がなくバス便の地域であり、市街化区域は鳩山ＮＴと今宿交差点付近の２カ所の みである。後者の今宿東区画整理地内にスーパーが出店してその周りは上昇したが、近隣地域は市街化調整区域の都市 計画法３４条１１号分譲と競合し、需要は低調。土地・中古戸建共に５００～１０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であるので、 本件においては同一需給圏内において類似する取引事例から得られた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳩山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [124.3] [100.0] 100 28,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナで制約ある一方、異次元金融緩 和が投資を促進する等、実体経済も不動産も まだら模様。ワクチンの普及と街の賑わい回 復が待たれる。 地域要因に変動はない 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +1.8 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％