別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 吉見 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉見 -3 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　和範 印  TEL.

鑑定評価額 4,340,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡吉見町大字久米田字一ノ耕地１３８番１ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地も見られる住宅地 域 西6m町道 水道 東松山 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.6 ｍ、奥行　約　　   9.4 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 東松山駅東方 4.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 吉見町の中心市街地に近接する一方、市街化調整区域に隣接する住宅地であり、今後とも閑静な住環境を維持す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね吉見町の市街化区域内の住宅地。需要者の中心は、吉見町及び周辺の居住者、勤労者等と考えられ る。吉見町の市街化区域の住宅地は役場周辺と区画整理済の東野地区の２地域のみで、需給の大半は東野地区であり、 近隣地域は町の中心市街地であるが、需給共にほとんど見られない。バス便かつハザードマップによる水害リスクもあ り、今後は厳しい。土地・中古戸建共に５００～８００万円程度、新築の戸建物件で２０００万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であるので、 本件においては類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉見 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [125.2] [103.0] 100 28,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナで制約ある一方、異次元金融緩 和が投資を促進する等、実体経済も不動産も まだら模様。ワクチンの普及と街の賑わい回 復が待たれる。 ハザードマップによる水害リスク（１～２ｍ 未満） 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.2 交通・接近　　　  -5.4 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％