別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 埼玉川島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉川島 -2 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　健人 印  TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡川島町八幡３丁目６番１８ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模の区画整然と した分譲住宅地域 南6m町道 水道、ガス、下水 川越 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ町道 交通 施設 川越駅北方 11.0km 法令 規制 １低専 (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅団地で、人口減少や高齢化に伴い空家の増加が懸念される。築年の経過 した建物の建替え等が行われつつ現状の住環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川島町を中心に川越市、坂戸市の一部を含む住宅地域。町内に鉄道駅は無く交通利便性が劣るため、需要 者は地元在住者や地元に地縁を有する個人が中心となる。近隣地域は良好な住環境が形成されているものの、最寄駅か らは遠く、交通利便性が劣るため需要は限定的である。変化の要因に乏しく、人口減少も継続していることから需要喚 起は期待できない。新築戸建物件で概ね２，０００万円台前半～半ば程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は地区計画により共同住宅の建設が制限された住宅地域であり、戸建貸家の需要も乏しいことから収益還元法 は非適用とした。近隣地域の土地取引は自用目的の取引が主で、この取引が取引価格を形成していることから、本件で は、前年公示価格を基礎として、比準価格を標準に、代表標準地から検討した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 74.7] [106.0] 100 44,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の総人口及び生産年齢人口の減少傾向、高 齢化の進行が続いている。新型コロナウイル ス感染症の影響による景気の先行きは不透明 である。 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅団地 で、価格形成に影響を及ぼす地域要因の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +16.4 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％