別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 埼玉小川 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉小川 -7 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　高野　広明 印  TEL.

鑑定評価額 6,660,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡小川町大字青山字根木１３４２番 ②地積 　(㎡) 424   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に一般 住宅も見られる住宅 地域 東3m町道 水道 小川町 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ｍ町道 交通 施設 小川町駅南西方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅の中に一般住宅も見られる住宅地域であり、徐々に衰退傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね比企郡小川町及び嵐山町の市街化調整区域の住宅地域。近隣地域を含む小川町の市街化調整区域は 旧既存住宅団地等を除き、従来から農家住宅を中心に形成されており、徐々に人口の流出による過疎化が進行し、最近 では地縁性を有する者以外の同一需給圏外からの転入者は少なく、郊外の農村集落等における住宅地の需要は弱い。土 地価格は５００万～７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅の中に一般住宅も見られる住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で適正な純収益を把握することがで きないため、収益価格を求めることはできなかった。近隣地域を含む周辺では自己使用目的の居住用不動産の取引が中 心であることから、本件では取引の客観性、実証性を反映した比準価格を中心にして、類似性を有する標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　埼玉小川 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [103.0] 100 [102.8] [100.0] 100 15,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ る大幅な落ち込みから徐々に回復傾向にある が、感染再拡大による影響等先行き不透明な 状況にある。 徐々に地域の衰退化が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.1 交通・接近　　　  +4.1 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％