別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 埼玉小川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉小川 -6 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　和範 印  TEL.

鑑定評価額 4,540,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡小川町東小川２丁目４番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ整然とした分譲住 宅地域 西5m町道 水道、ガス、下水 小川町 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.3 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 小川パークヒル（角栄団地） 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 小川町駅東方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 開発後４０年以上経過した住宅団地であり、近年衰退が続いてきたが、地元金融機関が団地再生を提案。今後の 展開が注目される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線で概ね「小川町」駅勢圏のニュータウン。需要者の中心は、小川町及び周辺の居住者、勤労 者並びに圏域内に地縁的選好性を有する者と考えられる。小川パークヒルは、角栄建設が昭和５６年から分譲した団地 であるが、スーパーも撤退し、ニュータウン現象で家も人も老朽化し、衰退の一途を辿っている。団地内の住民が駐車 場等目的で隣地購入するケースが多い。５００万円弱の中古戸建、１０００万円弱のリノベ物件が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は地区計画により、アパート等の収益物件が見られず、戸建住宅が転勤等の事情により賃貸される物件が散見 される程度であり、自用目的での取引が中心となっている地域である。したがって、市場性を反映した実証的な比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　埼玉小川 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.5] 100 [119.1] [103.0] 100 27,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナで制約ある一方、異次元金融緩 和が投資を促進する等、実体経済も不動産も まだら模様。ワクチンの普及と街の賑わい回 復が待たれる。 地域要因に変動はない 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +9.2 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％