別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 埼玉小川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉小川 -4 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　高野　広明 印  TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡小川町大字大塚字蟹沢７３６番４ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅のほ か農地等も存する住 宅地域 南西9.1m町道 水道、下水 小川町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       196 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　９ ．１ｍ町道 交通 施設 小川町駅北西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅のほか農地等も存する住宅地域であり、徐々に衰退傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は比企郡小川町及び嵐山町の市街化区域の住宅地域。需要者は同一需給圏内の１次取得者層が多く、同一需 給圏外からの転入者は少ない。近隣地域及び周辺では、建築後、相当年数が経過した既存の建物が多く、農地、空地等 も見られ、人口の減少や少子高齢化の進行により、住宅地の競争力は相対的に低下し、需要は全般的に弱い。土地価格 は５００万～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅のほか農地等も存する住宅地域であり、対象標準地では建築費の高騰等により、事業収支の 観点から共同住宅の建築を想定することは現実的ではないことから、収益価格を求めることはできなかった。近隣地域 を含む周辺は自己使用目的の居住用不動産の取引が支配的で居住の快適性が重視される地域であることから、本件では 比準価格を中心にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ る大幅な落ち込みから徐々に回復傾向にある が、感染再拡大による影響等先行き不透明な 状況にある。 徐々に地域の衰退化が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％