別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 埼玉小川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉小川 -3 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　新井　寛久 印  TEL.

鑑定評価額 6,340,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡小川町みどりが丘５丁目１２番１４ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の区画整然と した分譲住宅地域 北東6m町道 水道、ガス、下水 小川町 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 小川町駅北方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした大規模な戸建住宅地域に属していることから、しばらくは現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね小川町、嵐山町の市街化区域の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の１次取得者層が多い。近 隣地域は、郊外部の大規模住宅団地内に存し、最寄駅からやや距離が離れているものの、周辺には小中学校等の公共施 設やスーパーマーケット等の商業利便施設も見られ、一定の住環境を有しているが、高齢化や新型コロナウイルス感染 症の影響が懸念されている。土地価格は４００～７００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺は地区計画によりアパート等の共同住宅の建築が制限されており、適正な純収益が把握できないた め、収益価格は試算することはできなかった。対象標準地は戸建住宅地域にあり、居住の快適性が重視される地域であ るため、本件では比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の回復は見られず、地場産業の低迷 や生産年齢人口の減少が依然続いているほか 、新型コロナウイルス感染防止策に伴う景気 後退が見られる。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％