別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 嵐山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嵐山 -3 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野口　圭介 印  TEL.

鑑定評価額 8,790,000 円  １㎡当たりの価格 44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡嵐山町大字平澤字中谷１２１番２ (平沢４９－１街区３) ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ3 空地の多い区画整理 進行中の住宅地域 南東6m町道 水道、ガス、下水 武蔵嵐山 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 町道 交通 施設 武蔵嵐山駅西方 850m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業が進行中の住宅地域であり、同一需給圏内の一次取得者を中心に住宅需要があるため、今後は住宅 地としての熟成度が高まっていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね嵐山町、小川町、滑川町の市街化区域内の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の３０～４ ０代の１次取得者層が中心で、住環境が良好な区画整理地については都内や県南からの転入者も見られる。近隣地域は 区画整理地内に所在し、住環境が良好であるため、今後も需要が見込める地域である。土地の価格は概ね９００万円前 後が中心の価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築費の高騰や投資採算性の観点から、収益還元法は適用していない。また、対象標準地は収益性よりも居住の快適性 を指向する住宅地域に存する。採用した取引事例から試算した比準価格は、同一需給圏内に存する宅地の取引市場の実 態を反映している点で、実証的で信頼性が高く、説得力のある価格であると判断する。よって本件では、市場の特性を 十分に踏まえながら、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　嵐山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [101.7] [104.5] 100 44,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り依然として厳しい状況にあるが、持ち直し の動きがみられる。ただし、先行きについて は不透明である。 土地区画整理事業が進行中であり、周辺には 未利用地も見られるものの、今後は住宅地と して成熟していくものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.9 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  +3.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％