別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 嵐山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嵐山 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　高野　広明 印  TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡嵐山町大字大蔵字堀ノ内５８７番１ ②地積 　(㎡) 1,019   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 南5.2m町道 水道 武蔵嵐山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　     1,008 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．２ｍ町道 交通 施設 武蔵嵐山駅南方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、徐々に衰退傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は比企郡嵐山町及び周辺市町の市街化調整区域の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の１次取得者層が 多い。近隣地域を含む嵐山町の市街化調整区域では旧既存住宅団地等を除き、古くからの農村集落が中心であり、徐々 に人口の流出による過疎化が進行し、地縁性を有する者以外の同一需給圏外からの転入者は少なく、需要は弱い。取引 される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で適正な純収益を把握することができな いため、収益価格を求めることはできなかった。近隣地域を含む周辺では自己使用目的の居住用不動産の取引が中心で あることから、本件では取引の客観性、実証性を反映した比準価格を中心にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　埼玉小川 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [106.5] [100.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ る大幅な落ち込みから徐々に回復傾向にある が、感染再拡大による影響等先行き不透明な 状況にある。 徐々に地域の衰退化が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.1 交通・接近　　　  -1.7 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％