鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

越生 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日高 -111458	日高市		更地	（　）	長方形	南東12m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	日高 -111450	日高市		建付地	（　）	長方形	南東9m市道、南西4m、角地		近商地区計画等 (90,200)
c	日高 -110956	日高市		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、南西4m、角地		２低専 (70,100)
d	日高 -110958	日高市		更地	（　）	ほぼ台形	南西13m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,907	100 [ 100.0]	[ 94.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	66,344	100 [ 145.8]	45,503	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,500
b	(　 ) 74,993	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	69,824	100 [ 154.1]	45,311		45,300
c	(　 ) 57,375	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	54,590	100 [ 123.2]	44,310		44,300
d	(　 ) 62,945	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	61,596	100 [ 125.8]	48,963		49,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 +47.5
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 +61.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 +41.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +38.5
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,000 円／㎡]

越生 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,520,838	1,688,900	6,831,938	6,225,380	606,558	（　0.9722） 589,696	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	11,340,308 円　　　　（　 19,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越生 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	574 ㎡	14.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 9.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：共同住宅の需要が認められる。規模、階層等は有効需要から判定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	100.0	250.00	1,639	409,750	3.0	1,229,250
							1.0	409,750
2～ 2	共同住宅	250.00	100.0	250.00	1,311	327,750	2.0	655,500
							1.0	327,750
～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		737,500		1,884,750
								737,500

⑨年額支払賃料	737,500 円　×　12ヶ月　＝　 8,850,000 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 300,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 48,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,150,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 48,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 919,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,278,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,884,750 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,963 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 737,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 225,675 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,520,838 円　　　　（　 14,845 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	毛呂山（賃）　　　　-110511	1,331 ( 1,291)	100 [100.0]	[ 97.9] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 89.0]	100 [115.0]	1,447	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,690 円/㎡　月額支払賃料（　 1,639 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日高（賃）　　　　-110510	1,451 ( 1,409)	100 [100.0]	[ 97.8] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 78.0]	100 [113.0]	1,809
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越生 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	419,500 円	83,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	459,900 円	9,198,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 587,300 円	83,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	83,900 円	83,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,900 円	83,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,688,900 円　（　　　　　　 2,942 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,900,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,225,380 円（　　　　　 10,846 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,520,838 円
②総費用	1,688,900 円
③純収益　①－②	6,831,938 円
④建物等に帰属する純収益	6,225,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	606,558 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	589,696 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,027 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,340,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
越生 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越生 5-2

埼玉県

埼玉第９

氏名

不動産鑑定士　中田　一

印

TEL.

鑑定評価額

25,600,000 円

１㎡当たりの価格

44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	入間郡越生町大字越生字町７３７番１				②地積　(㎡)	574 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:3	店舗Ｗ2	小売店舗、飲食店が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	北9.6m県道、背面道	水道、下水	越生 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 180 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 560 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

都市機能誘導区域。

街

路

９．６ｍ　県道

交通

施設

越生駅北西方

450m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

商業背後地の人口減少しており、商業需要は低迷している。今後、廃業が進むと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
道路後退　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武越生線、ＪＲ八高線及び西武池袋線沿線の越生町及び周辺の市町の商業地域である。近隣地域は、県
道沿いの小売店舗等が並ぶ既存の商業地域である。需要者は地元で事業を展開する個人事業者等であり、外部からの新
規進出者は見込めない。商業背後地の人口減少は継続している。閉店する店舗もあり新規出店は稀である。需要は弱く
、取引は少ないため需要の価格帯は把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、住宅併用店舗が多く店舗の賃貸市場の成熟度は低い。したがって、収集した取引事例から求めた推定価格
を対象標準地の地域的特性の類似性等によって比較考量して試算した比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格
を比較考量して、これに近隣の標準地公示価格の規準を行って前年鑑定評価額からの推移も勘案して、鑑定評価額を上
記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越生 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 49,800 円／㎡

[ 98.2]
100

100
[100.0]

100
[109.9]

[100.0]
100

44,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

「景気は新型コロナウイルス感染症の影響に
より依然として厳しい状況にあるが、持ち直
しの動きがみられる。」越生町では、客足は
減少している。

人口は微減傾向であり、高齢化率も県平均を
上回っている。商業店舗においては、沿道型
商業施設に顧客が流れている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.3
交通・接近　　　  +2.1
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

越生 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	入間 -110439	入間市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m県道、北東7.5m、角地		｢調区｣ (70,200)
b	飯能 -110567	飯能市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		商業 (80,300)
c	毛呂山 -111433	入間郡毛呂山町		建付地	（　）	不整形	南東11.1m県道、南西4m、南東6.7m、三方路		｢調区｣ (70,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,665	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	29,913	100 [ 69.4]	43,102	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,100
b	(　 ) 73,781	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,232	100 [ 126.1]	57,282		57,300
c	(　 ) 24,051	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.2]	28,271	100 [ 87.2]	32,421		32,400
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -24.6	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.6	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,300 円／㎡]

越生 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,632,193	1,695,500	6,936,693	6,225,380	711,313	（　0.9722） 691,538	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	13,298,808 円　　　　（　 23,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越生 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	574 ㎡	14.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 9.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用から、鉄骨造２階建て店舗・共同住宅、駐車場２台を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	100.0	250.00	1,690	422,500	3.0	1,267,500
							1.0	422,500
2～ 2	居宅	250.00	100.0	250.00	1,300	325,000	2.0	650,000
							1.0	325,000
～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		747,500		1,917,500
								747,500

⑨年額支払賃料	747,500 円　×　12ヶ月　＝　 8,970,000 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 300,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 48,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,270,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 48,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 931,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,386,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,917,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,258 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 747,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 228,735 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,632,193 円　　　　（　 15,039 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	毛呂山（賃）　　　　-110909	1,464 ( 1,420)	100 [100.0]	[ 97.9] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,681	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,742 円/㎡　月額支払賃料（　 1,690 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日高（賃）　　　　-110908	1,813 ( 1,812)	100 [100.0]	[ 98.3] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,017
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越生 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	419,500 円	83,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	465,900 円	9,318,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 587,300 円	83,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	83,900 円	83,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,900 円	83,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,695,500 円　（　　　　　　 2,954 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,900,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,225,380 円（　　　　　 10,846 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,632,193 円
②総費用	1,695,500 円
③純収益　①－②	6,936,693 円
④建物等に帰属する純収益	6,225,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	711,313 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	691,538 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,205 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,298,808 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,200 円／㎡）