別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 越生 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越生 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中田　一 印  TEL.

鑑定評価額 5,450,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡越生町大字鹿下字柿枝前８０９番２ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 が見られる住宅地域 西5.2m町道 水道 越生 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       336 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画法３４条１１号区域 、既存集落に該当する。居住 誘導区域外。 街 路 基準方位北　５．２ ｍ　町道 交通 施設 越生駅北西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地としての地域要因に特段の変動は無く、徐々に需要は減少していくことが予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は越生町、毛呂山町及びとその周辺市町村の市街化調整区域内の農家住宅地域である。近隣地域は、駅や町 の中心部から離れており、利便性に劣る。他の地域からの流入は少なく、近隣地縁者が主な需要者である。取引につい ては件数が少ない。この様な条件の下で、不動産は地縁者を中心とした限られた市場の中での取引となることが多く、 市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、郊外にある市街化調整区域内の農家住宅地域である。賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は断 念した。したがって、収集した取引事例から求めた推定価格を対象標準地の地域的特性の類似性等を比較考量して比準 価格の試算を行った。これに代表標準地価格の規準を行い、前年の鑑定評価額からの推移も勘案して、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　毛呂山 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [110.8] [100.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 「景気は新型コロナウイルス感染症の影響に より依然として厳しい状況にあるが、持ち直 しの動きがみられる。」越生町では、住宅価 格は下落傾向。 人口は微減傾向であり、高齢化率も県平均を 上回っている。一昨年３月、越生駅東口が供 用開始された。地域要因に特段の変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.3 交通・接近　　　  +5.2 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％