別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 毛呂山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   毛呂山 -7 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　小貫　洋一 印  TEL.

鑑定評価額 9,180,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡毛呂山町大字川角字山後１４２８番１ ②地積 　(㎡) 394   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 西5m町道 水道、下水 武州長瀬 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       392 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．０ｍ町道 交通 施設 武州長瀬駅北東方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 都市計画法第３４条第１１号に基づく指定区域が大幅に縮小され、当該区域から外れた地域の将来的な発展は期 待できないものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は毛呂山町とその周辺市町を含む圏域にある市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は地縁者が多く他 からの流入は少ない。近隣は行政上の規制が強い発展性の乏しい市街化調整区域内の住宅地域であり、周辺には畑、空 地等も多く、住宅地としての利便性や環境条件で劣る。新型コロナによる景気悪化の影響もあり、需要は限定され弱い 。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で８００万～１，１００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域であり、アパート等の賃貸需要や供給は少なく賃貸市場が成立していないため、収益還元 法は適用しなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似する複数の取引事例から比準して求めたものであり、市 場の実態を反映した実証的な価格である。以上により、市場の実態を反映した比準価格を標準にして、代表標準地との 検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　毛呂山 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 73.3] [100.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナで景気は非常に厳しい状況にある が、在宅ワーク等、新型コロナ禍を避けての 戸建需要も見られる。毛呂山町の総人口は減 少傾向にある。 毛呂山町では、都市計画法第３４条第１１号 に基づく指定区域が大幅に縮小された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -9.5 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％