別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 毛呂山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   毛呂山 -6 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一 印  TEL.

鑑定評価額 4,340,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡毛呂山町若山３丁目２０番５ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北東4.2m町道 水道、ガス、下水 武州長瀬 790m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       108 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ町道 交通 施設 武州長瀬駅東方 790m 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の住宅が建ち並ぶ地域である。格別の変動要因はないことから、暫くは現状を維持すると予測する。当該 地域の地価は弱含み状態が続いており、毛呂山町の人口の減少傾向と宅地需要のさらなる低下が懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、毛呂山町内の市街化区域を中心とした住宅地域である。需要者は毛呂山町内に在住する第一次取得者層 が中心となっている。毛呂山町内の不動産取引は依然として低調であり、価格下落基調が続いている。不動産売買にお いては中古物件売買が多く、更地の場合は建築条件付による取引が一般的となっている。中心となる価格帯は、土地の みならば５００万円前後で、建物付は中古で１，０００万円以下の物件の引き合いが強くなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模の住宅が建ち並ぶ徒歩圏内の住宅地域である。当該地域の市場動向として、取引に当たっては自用 目的の取引が中心となっており、比隣における取引価格との比較が重要な指標になっている。また、標準地は画地規模 が小さいため、アパート建築による収益性を見込むことは現実的ではない。したがって、当該地域の市場実態に基づき 比準価格を採用して、代表標準地の規準価格も踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　毛呂山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [103.0] 100 [102.2] [101.5] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本の景気は新型コロナの影響により厳しい 状況にあるが持ち直しの動きがみられる。こ れを受けて毛呂山町の不動産市場では不透明 感が見てとれる。 小規模の住宅が建ち並ぶ住宅地域で、最寄駅 から徒歩圏内のエリアであるが格別の選好性 はなく、活発な取引は見られない。 当該地域においては、形状・規模等は概ね標 準的であり、競合する他物件との優劣は特に なく、競争力は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％