別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 毛呂山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   毛呂山 -3 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　小貫　洋一 印  TEL.

鑑定評価額 4,140,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡毛呂山町大字毛呂本郷字馬場１５４４番４ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,176) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、共 同住宅等が混在する 住宅地域 南4.4m町道 水道、下水 毛呂 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        96 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．４ｍ町道 交通 施設 毛呂駅北西方 450m 法令 規制 １住居 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であるが、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推 移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ八高線、東武越生線沿線で、毛呂山町及び周辺市町を含む圏域内の住宅地域。需要者の中心は同一需 給圏内の居住者又は地縁者である。毛呂山町は都心へのアクセスに優れず人口が減少しており、近隣周辺も住宅地とし ての利便性や居住環境的にやや劣り、新型コロナ禍による景気悪化の影響を受けて、需給は弱い。需要の中心となる価 格帯は、土地で５００万円～１，０００万円、新築戸建で１，５００万円～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 想定される賃料水準に比して建築費単価が高く、画地規模も小さく投資採算性が見込めないため、収益還元法は適用し なかった。近隣周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、賃貸や投資用などの収益目的での取引は少なく、需要の 多くが自己居住用を中心とした取引である。比準価格はこの取引の価格を適宜補修正したもので実証的な価格である。 したがって比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　毛呂山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [103.0] 100 [106.7] [106.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナで景気は非常に厳しい状況にある が、在宅ワーク等、新型コロナ禍を避けての 戸建需要も見られる。毛呂山町の総人口は減 少傾向にある。 特別な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.2 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％