別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 毛呂山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   毛呂山 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中澤　喜一 印  TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡毛呂山町大字滝ノ入字神林６２６番 ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 2.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模な一般住宅 、畑等の見られる住 宅地域 南7.5m町道、東側道 水道 毛呂 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   270 ｍ、西   170 ｍ、南   200 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ町道 交通 施設 毛呂駅西方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から離れた農家集落地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね毛呂山町及びその周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。主な需要者は、地縁者等である 。農家住宅地については規模が大きく、その単価に比較し総額も高額であり、旧来からの土地所有観念も強い。また、 利便性及び行政的要因の制約があるため取引の絶対的件数が少ない。このため、需要の中心となる価格水準の把握は困 難である。需要は弱い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域であり、自用目的の取引が支配的な地域である。アパート等の収益物件は殆どなく　賃貸 市場が形成されていないため、収益価格は試算できず、比準価格のみ試算した。よって、類似地域における複数の取引 事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、類似する他の標準地との均衡をも考慮し、前 年鑑定評価額からの推移をも総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる急速な景気後退からは回復 中であるが、以前の状態へは回復していない 。冬季の感染者数の増加傾向による影響が懸 念される。 立地適正化計画が公表されているが、現在の ところ、土地価格等につき変化は認められな い。 価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の 変動はみられない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％