鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

ふじみ野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１－０３ -24519	ふじみ野市		更地	（　）	不整形	北西16.4m県道、南東6m、二方路		１住居地区計画等 (70,200)
b	２１０１－０６ -24514	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２１０１－０６ -23513	富士見市		建付地	（　）	不整形	北西12m県道、南東4m、角地		近商 (90,200)
d	２１０１－０７ -23517	富士見市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、北西8m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,225	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 88.1]	204,264	100 [ 77.2]	264,591	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	265,000
b	(　 ) 160,964	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	169,868	100 [ 69.0]	246,186		246,000
c	(　 ) 157,068	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	154,889	100 [ 62.5]	247,822		248,000
d	(　 ) 229,726	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	220,359	100 [ 85.0]	259,246		259,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -17.6	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -15.4	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -7.3	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 253,000 円／㎡]

ふじみ野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,826,926	1,274,837	5,552,089	4,042,440	1,509,649	（　0.9507） 1,435,223	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	29,900,479 円　　　　（　 197,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ふじみ野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	249.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	152 ㎡	12.4 m x 12.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分は店舗でフロア貸し、２～３階部分は２ＬＤＫタイプで専有面積約４０㎡の共同住宅４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	87.10	100.0	87.10	3,210	279,591	3.0	838,773
							1.0	279,591
2～ 2	居宅	81.10	100.0	81.10	1,958	158,794	1.0	158,794
							1.0	158,794
3～ 3	居宅	81.10	100.0	81.10	2,022	163,984	1.0	163,984
							1.0	163,984
～

～

計		249.30	100.0	249.30		602,369		1,161,551
								602,369

⑨年額支払賃料	602,369 円　×　12ヶ月　＝　 7,228,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 249.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,228,428 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 599,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,628,468 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,161,551 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,651 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 602,369 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 187,807 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,826,926 円　　　　（　 44,914 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１－０３　　　　-10	3,159 ( 2,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [115.5]	100 [100.0]	3,073	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,218 円/㎡　月額支払賃料（　 3,210 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１－０３　　　　-11	3,882 ( 3,568)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [128.3]	100 [100.0]	3,362
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ふじみ野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	295,500 円	59,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	289,137 円	7,228,428　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 487,500 円	59,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	59,100 円	59,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,100 円	59,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,274,837 円　（　　　　　　 8,387 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,100,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 249.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,042,440 円（　　　　　 26,595 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,826,926 円
②総費用	1,274,837 円
③純収益　①－②	5,552,089 円
④建物等に帰属する純収益	4,042,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,509,649 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,435,223 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,442 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,900,479 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 197,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
ふじみ野 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ふじみ野 5-2

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　浦崎　国雄

印

TEL.

鑑定評価額

37,100,000 円

１㎡当たりの価格

244,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ふじみ野市上福岡５丁目８０４６番４外｢上福岡５－３－２５｣				②地積　(㎡)	152 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	台形 1:1	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	上福岡 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

上福岡駅南方

250m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、小規模画地が多く商況は普通程度の商業地域である。地域要因に特段の変動は認められず、当面は
現状を維持して推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 249,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 194,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、富士見市・ふじみ野市・三芳町の東武東上線沿線の各駅周辺及び各市町内に在る商業地の存する圏域と
判定した。主たる需要者は、自用目的の地元法人若しくは個人事業主である。近隣地域の商業集積度はやや低く、商況
は普通程度で事業用地としての需要の程度は弱含みである。また、一般的要因の動向も相俟って地価水準は下落で推移
している。不動産取引の中心価格帯は、業種業態により画地規模が異なるため、価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は駅周辺の商業地域に存する。需要の中心は自己の業務利用目的の地元法人等であるが商況は普通程度で、
各種物販店舗等に関しては路線郊外型商業地との競争が激化して事業用不動産の賃貸市場は取引市場に比較して相対的
に低下傾向にある。よって、本件では、市場性を反映する比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地を規
準とした価格との均衡並びに前年度標準地価格も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　ふじみ野 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 378,000 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[152.2]

[100.0]
100

244,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    248,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より、依然として厳しい状況にあるが、持ち
直しの動きがみられる。

大型店舗等の出店動向等から近隣地域の商況
は弱含みの部分も見受けられる。地域要因に
特段の変動はないが、地価水準は下落で推移
している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.9
交通・接近　　　  -0.8
環境　　　　　　 +25.5
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

ふじみ野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１－０９ -24507	ふじみ野市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西9.1m県道、南西2.9m、角地		近商 (90,200)
b	２１０１－０３ -24502	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,200)
c	２１０１－０７ -24503	ふじみ野市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		近商地区計画等 (100,300)
d	２１０１－０３ -24519	ふじみ野市		更地	（　）	不整形	北西16.4m県道、南東6m、二方路		１住居地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 230,100	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	216,448	100 [ 86.8]	249,364	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 191,585	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	186,489	100 [ 75.1]	248,321		248,000
c	(　 ) 333,598	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	315,402	100 [ 126.9]	248,544		249,000
d	(　 ) 181,225	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	191,432	100 [ 77.2]	247,969		248,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -12.5
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -9.6	環境　　　　 -14.5
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -17.6	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 249,000 円／㎡]

ふじみ野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、適用が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,806,028	1,273,952	5,532,076	4,042,440	1,489,636	（　0.9507） 1,416,197	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	29,504,104 円　　　　（　 194,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ふじみ野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	249.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	152 ㎡	12.4 m x 12.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗又は事務所、２階以上は一室約４０㎡のファミリータイプ共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

階段等、共用部分を別途考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	87.10	100.0	87.10	3,200	278,720	3.0	836,160
							1.0	278,720
2～ 2	共同住宅	81.10	100.0	81.10	1,952	158,307	1.0	158,307
							1.0	158,307
3～ 3	共同住宅	81.10	100.0	81.10	2,016	163,498	1.0	163,498
							1.0	163,498
～

～

計		249.30	100.0	249.30		600,525		1,157,965
								600,525

⑨年額支払賃料	600,525 円　×　12ヶ月　＝　 7,206,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 249.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,206,300 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 598,123 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,608,177 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,157,965 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,619 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 600,525 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 187,232 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,806,028 円　　　　（　 44,777 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１－０３　　　　-11	3,882 ( 3,568)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [117.8]	100 [100.0]	3,543	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,208 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１－０３　　　　-10	3,159 ( 2,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [111.4]	100 [100.0]	3,151
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ふじみ野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	295,500 円	59,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	288,252 円	7,206,300　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 487,500 円	59,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	59,100 円	59,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,100 円	59,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,273,952 円　（　　　　　　 8,381 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,100,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 249.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,042,440 円（　　　　　 26,595 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,806,028 円
②総費用	1,273,952 円
③純収益　①－②	5,532,076 円
④建物等に帰属する純収益	4,042,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,489,636 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,416,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,317 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,504,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,000 円／㎡）