別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 ふじみ野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ふじみ野 -4 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　門脇　誠 印  TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ふじみ野市桜ケ丘３丁目７６６番７６ ｢桜ケ丘３－３３－２９｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅のほかに 農地等が見られる住 宅地域 北西4.1m市道 水道、ガス、下水 ふじみ野 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．１ｍ市道 交通 施設 ふじみ野駅南西方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅へは遠隔な位置にあるが、熟成した住宅地域であり、地域要因の変化はなく、今後も現状の環境を維持 していくものと予測される。地価については概ね安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線の住宅地域で、概ねふじみ野市、富士見市、三芳町を圏域とする。需要者の中心は同一 需給圏内からの一次取得者層が主となる。周辺では戸建住宅分譲も見られるが、当該地域は熟成した住宅地であり、一 時、停滞した需給関係は現在、比較的安定して推移している。市場の中心価格帯は、土地１００㎡程度で１，０００万 円台前半乃至中半、新築戸建住宅は地積１００㎡程度で３，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 附近には少数世帯向けのアパート等も散見されるが、近隣地域の公法規制と標準地の地積の関連から、対象標準地上に 合理的な賃貸経営を可能とする収益用建物の建設を想定することが困難なため、収益価格の試算は見送った。また、需 要者の中心は自己用の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を重視 し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　ふじみ野 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.5] 100 [134.5] [101.5] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 年前半のコロナ禍による需要減は、年後半に おいて概ね持ち直しており、地価は全般的に 安定している。 駅からは遠隔な住宅地域であるが、価格形成 に影響を及ぼす地域要因の変動は認められな い。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.1 交通・接近　　　 +10.7 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％