鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

吉川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２Ｃ３２ -901	吉川市		建付地	（　）	不整形	東11m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	０３Ｋ３０ -16	三郷市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北10.3m県道、東5.3m、角地		準工 (70,200)
c	０２Ｋ３４ -912	三郷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m県道、南東6m、角地		１中専 (70,200)
d	０２Ｃ１５ -51	八潮市		更地	（　）	台形	南西9.7m市道、中間画地		１中専高度2種最高25m (60,200)
e	０２Ｋ１５ -853	八潮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.6m県道、中間画地		１中専高度2種最低25m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,192	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	105,769	100 [ 93.4]	113,243	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 124,840	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	120,598	100 [ 106.0]	113,772		114,000
c	(　 ) 121,880	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	115,669	100 [ 104.7]	110,477		110,000
d	(　 ) 163,621	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	156,307	100 [ 122.0]	128,120		128,000
e	(　 ) 147,301	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	148,038	100 [ 111.9]	132,295		132,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.7	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.7	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 +28.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

吉川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,085,482	2,320,264	8,765,218	7,675,500	1,089,718	（　0.9748） 1,062,257	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	22,601,213 円　　　　（　 53,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吉川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、共同住宅	184.00	Ｓ3	552.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	425 ㎡	18.6 m x 23.0 m	前面道路：県道　 13.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

路線商業地の性格上、１階を店舗、２～３階を一室３０㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

地域の標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	184.00	100.0	184.00	2,700	496,800	6.0	2,980,800
							2.0	993,600
2～ 2	居宅	184.00	81.5	150.00	1,450	217,500	1.0	217,500
							1.0	217,500
3～ 3	居宅	184.00	81.5	150.00	1,400	210,000	1.0	210,000
							1.0	210,000
～

～

計		552.00	87.7	484.00		924,300		3,408,300
								1,421,100

⑨年額支払賃料	924,300 円　×　12ヶ月　＝　 11,091,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 484.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,091,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 960,443 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,611,157 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,408,300 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,254 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,421,100 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 443,071 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,085,482 円　　　　（　 26,083 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ０２　　　　-10	1,986 ( 1,983)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,181	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,867 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ０２　　　　-11	2,962 ( 2,876)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,914
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吉川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	595,000 円	119,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	462,864 円	11,571,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 952,000 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,320,264 円　（　　　　　　 5,459 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 552.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,675,500 円（　　　　　 18,060 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,085,482 円
②総費用	2,320,264 円
③純収益　①－②	8,765,218 円
④建物等に帰属する純収益	7,675,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,089,718 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,062,257 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,499 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,601,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出
吉川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吉川 5-1

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　村岡　淳二

印

TEL.

鑑定評価額

49,300,000 円

１㎡当たりの価格

116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	吉川市栄町７２７番１外				②地積　(㎡)	425 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	店舗兼住宅Ｓ3	店舗、事務所、共同住宅が混在する路線商業地域	北13.7m県道	水道、下水	吉川 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３．７ｍ県道

交通

施設

吉川駅北東方

1.3km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの店舗、事務所、共同住宅が混在する旧来からの路線商業地域である。隣接する土地区画整理事業
に伴い、繁華性の増進が期待されるが当面現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、吉川市及び近隣市の路線商業地域である。自己の店舗、事業所の所有を目的とする、地元個人事業主、
中小企業が典型的な需要者として想定される。対象近隣地域は近年、周辺の大規模小売店舗に顧客の流出が見られ、相
対的地位は低下傾向である。さらに、消費増税や新型コロナウイルス感染症の影響で、個人消費の低迷から地価は低下
傾向である。中心となる価格帯は、立地、規模等によりまちまちであり、見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、広域的に取引事例を収集選択の上、適正に補修正を施して試算した実証的な価格である。収益価格は、類
似不動産の賃料水準に基づき試算したが、比準価格に比して低く求められた。賃貸需要の弱さを反映したものと判断し
た。比準価格は、典型的な需要者の属性、行動等の市場の特性に最も適合していることから、比準価格を重視し、収益
価格を参考に留め、代表標準地との規準により求めた価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 127,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[108.2]

[100.0]
100

116,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費税増税、新型コロナウイルス感染症の影
響で個人消費の伸びは低調である。市内の新
築住宅着工戸数、土地取引件数はともに横ば
い傾向である。

地域要因に特段の変化は見られない。商業背
後地の区画整理事業による繁華性の増進が期
待される。

個別的要因に特段の変化は見られない。接面
道路は北側、幅員１３．７ｍである。競争力
の程度は普通である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

吉川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ００ -22	三郷市		建付地	（　）	長方形	南12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	０３Ｋ０１ -10	草加市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12.5m県道、中間画地		準工 (60,200)
c	０３Ｋ３０ -16	三郷市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北10.3m県道、東5.3m、角地		準工 (70,200)
d	０２Ｋ３４ -912	三郷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m県道、南東6m、角地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,264	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,583	100 [ 83.5]	115,668	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 143,408	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	142,978	100 [ 118.3]	120,861		121,000
c	(　 ) 124,840	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	120,598	100 [ 99.1]	121,693		122,000
d	(　 ) 121,880	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	115,669	100 [ 100.0]	115,669		116,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.2
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +7.4
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

吉川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,044,048	2,317,017	8,727,031	7,675,500	1,051,531	（　0.9748） 1,025,032	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	21,809,191 円　　　　（　 51,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吉川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、共同住宅	184.00	Ｓ3	552.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	425 ㎡	18.6 m x 23.0 m	前面道路：県道　 13.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗または事務所、２～３階を平均３０㎡程度の共同住宅として想定。

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

共用部分のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	184.00	100.0	184.00	2,629	483,736	6.0	2,902,416
							2.0	967,472
2～ 2	居宅	184.00	81.5	150.00	1,472	220,800	1.0	220,800
							1.0	220,800
3～ 3	居宅	184.00	81.5	150.00	1,420	213,000	1.0	213,000
							1.0	213,000
～

～

計		552.00	87.7	484.00		917,536		3,336,216
								1,401,272

⑨年額支払賃料	917,536 円　×　12ヶ月　＝　 11,010,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 484.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,010,432 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 480,000 円　　×　　％　＝　　 913,866 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,576,566 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,336,216 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,593 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,401,272 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 436,889 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,044,048 円　　　　（　 25,986 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３０　　　　-26	2,943 ( 2,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,675	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,791 円/㎡　月額支払賃料（　 2,629 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ３０　　　　-27	3,255 ( 3,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,906
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吉川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	595,000 円	119,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	459,617 円	11,490,432　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 952,000 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,317,017 円　（　　　　　　 5,452 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 552.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,675,500 円（　　　　　 18,060 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,044,048 円
②総費用	2,317,017 円
③純収益　①－②	8,727,031 円
④建物等に帰属する純収益	7,675,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,051,531 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,025,032 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,412 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,809,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,300 円／㎡）