別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 日高 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日高 -7 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　秀敏 印  TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高市大字南平沢字束皮１４９９番２外 ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 西6.5m市道 水道 高麗川 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       336 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 高麗川駅北方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近い将来において大きな地域要因の変動はなく、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ川越・八高線、東武越生線沿線で、概ね日高市を中心とした隣接市町を含む市街化調整区域内の住 宅地の圏域。需要者の中心は、市内及び近隣市町に居住する１次取得者層が多くを占め、圏外からの転入は殆どない。 都市部回帰現象により需給は弱含みであり、更に、交通接近条件、利便性に劣り、行政上の規制による制限等もある市 街化調整区域内宅地の需給関係は弱く、土地は８００～１，０００万円程度が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内の住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆どなく、自己使用目的の取引が支配的で 、賃貸市場が形成されていない。このため収益価格は試算できず、比準価格のみ試算した。よって、本件においては、 類似地域における複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、前年鑑定評価額 との推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は依然として厳しい状況にあるが、 持ち直しの動きがみられる。需給関係はやや 需要減少の状態である。 混在住宅地域として成熟しており、特別な変 動要因はない。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％