別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 幸手 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸手 -7 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　信吾 印  TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 50,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 幸手市東４丁目１６０４番１５ ｢東４－１６－１２｣ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6.6m市道 水道、ガス、下水 幸手 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北　６ ．６ｍ市道 交通 施設 幸手駅東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の市役所に近い住宅地域で価格帯は中低位エリア。市況は昨年の消費増税が尾を引いて減速傾向の上、 本年以降もコロナ禍と相俟って下落基調が続くが、年末の感染拡大如何ではさらなる落ち込みも予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武日光線及びＪＲ宇都宮線沿線で、幸手市及び隣接市町に跨る駅徒歩圏の中規模住宅地域を含む圏域。 需要者の中心は一次取得者層で沿線居住者が多い。東４丁目の旧来の住宅地は建替えやリフォームのほか中古物件取引 がメインで新築の需給とも郊外（調区の１１号区域）へ流出しているが、コロナ禍による経済ショックの打撃とも相俟 って顧客に節約志向が伺える。流通価格は依然弱含みで、土地が１，３００万円弱、中古物件は１，８００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地元勤務者を中心とするアパートも見られるが、地域内は居住性重視の自用目的取引が主体で、且つ建築費等の高止ま りに加え、コロナ禍の賃料減額も重なって土地への純収益がマイナスとなり収益価格は得られなかった。また、積算価 格も後述の通り原価法が適用出来なかった。本件では、前年価格との連続性の中で実証的な比準価格を中心として収益 面の低下も十分参酌し、さらに前年代表標準地からの規準価格との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸手 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,200 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.5] 100 [117.0] [100.0] 100 50,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化率の上昇傾向が継続。４月 以降コロナ禍による緊急事態宣言で社会活動 が自粛、夏以降はやや回復も年末に感染再拡 大で景況感悪化。 調整区域で低価格建売物件の新規造成が絶え ず、市街化区域内の住宅地は需給とも弱い傾 向が継続。地価はコロナ禍とも相俟って弱含 み傾向で推移。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％