別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 幸手 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸手 -3 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　信吾 印  TEL.

鑑定評価額 8,910,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 幸手市上高野１丁目２５番５ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 幸手 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北　６ ｍ市道 交通 施設 幸手駅南東方 1.1km 法令 規制 １中専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 幸手駅徒歩圏で高齢化の進む熟成した中規模戸建住宅地域。市況は昨年の消費増税が尾を引いて減速傾向の上、 本年以降もコロナ禍と相俟って下落基調が続くが、年末の感染拡大如何ではさらなる落ち込みも予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武日光線及びＪＲ宇都宮線沿線で、幸手市及び隣接する久喜市・杉戸町に跨る駅徒歩圏の中規模住宅地 域を含む圏域。需要者の中心は一次取得者層で沿線居住者が中心。上高野１丁目では中古物件の流通がメインで取引は 年々減少傾向だが、コロナ禍による経済ショックの打撃とも相俟って、不動産市場は曲がり角に直面し、顧客にも節約 志向が伺える。流通価格は土地が８００万円程度、中古物件は１，２００万円弱と依然やや弱含み状況が続く。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する戸建住宅地域内ではアパート等の収益物件は皆無であり、一般戸建住宅が定期借家で賃貸されるケ ースが考えられる程度である。よって、後記の通り収益還元法の非適用地点と認定した。また、積算価格についても後 述の通り原価法が適用出来なかった。以上より、前年価格との連続性の中で、実証的な比準価格を標準とし、さらに前 年代表標準地からの規準価格との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸手 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,200 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.5] 100 [109.8] [101.5] 100 54,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化率の上昇傾向が継続。４月 以降コロナ禍による緊急事態宣言で社会活動 が自粛、夏以降はやや回復も年末に感染再拡 大で景況感悪化。 高齢化が進む戸建住宅が建ち並ぶ地域で１区 画の規模がやや大きいため、総額面から中古 取引や建替が主流だが、コロナ禍で建築着工 数は減少見込。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％