別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 坂戸 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂戸 -13 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中野　拓 印  TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂戸市末広町１６番４ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北坂戸 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 北坂戸駅北方 800m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 北坂戸駅から徒歩圏内に所在してアパート等の共同住宅も認められる成熟した住宅地域であり、現状の住環境を 維持しつつ、推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線や東武越生線の各駅を最寄りとし、坂戸市を中心とする駅徒歩圏内に所在する住宅地域一帯と 判定した。需要者の中心は、当該圏域内の居住者で、市内や近傍への通勤世帯で一次取得者層が多く見られる。北坂戸 駅周辺の商業施設は退潮の傾向が強く、また、コロナ禍の影響を受けて、住宅地の需要はやや減退している。市場にお ける取引の中心価格帯は、新築戸建物件で２，０００万円台半ば前後と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅にアパート等の共同住宅が混在する住宅地域であるが、行政的条件や対象標準地の画地規模から収 益採算性に見合う建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。近隣地域は自用の取引が中心であり、 係る取引が取引水準を形成していることから、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地を規準して得ら れた価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴ケ島 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [105.1] [106.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の拡大に伴う経済 活動の萎縮により、国内外の景気が後退した 結果、回復傾向にあった地価動向は変調をき たしている。 駅徒歩圏の住環境が良好な住宅地域であるが 、コロナ禍のもと、需要は減退しており、地 価は弱含みに転じたものと判断し得る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％