別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 坂戸 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂戸 -3 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　濱田　雄一 印  TEL.

鑑定評価額 6,320,000 円  １㎡当たりの価格 69,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂戸市大字片柳字馬場先１６４５番１２ ②地積 　(㎡) 91   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m私道 水道 北坂戸 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 片柳土地区画整理事業施行区 域内の住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ私道 交通 施設 北坂戸 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか農地や資材置き場等の低利用地が多い地域で土地区画整理事業の大幅な進展がなく、そのほかに 格別の変動要因もないことから、当分の間現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂戸市、鶴ヶ島鶴ヶ島市から川越市北部にかけての東武東上線沿線の住宅地域等。需要者の中心は自己の 居住用を目的とした一次取得者層である。新型コロナウイルス感染症の影響で当初は不動産取引件数が減少したが、最 寄駅の利便性が良い地域等では市場が底を打ち回復する兆しも見受けられる。当該地域における新築戸建物件の中心価 格帯は２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、標準地に係る不動産市場において成立した、需要者の中心である自己利用目的のエンドユーザー等の取引 による価格で、現実の市場を反映した実証的な価格である。なお、対象地の規模と法令上の規制では合理的な賃貸住宅 経営が困難なため、収益還元法の適用はできなかった。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴ケ島 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [154.2] [103.0] 100 69,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により依然 として厳しい状況にあり、持ち直しの動きが みられるが、企業収益、インバウンド需要等 は減少している。 一般経済情勢の影響から、坂戸市内の住宅地 の地価は今年前半に下落したが持ち直しの傾 向も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.2 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％