別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 蓮田 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蓮田 -11 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　輝 印  TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 66,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蓮田市大字黒浜字椿山２７９８番７９ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｓ2 一般住宅が多いスー パー近くの住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 蓮田 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南   190 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ４．５ｍ市道 交通 施設 蓮田駅北東方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心に成熟しており地域要因の変化はないが、コロナ禍の景気下振れによる個人所得減少リスクが消 費マインドに影響しつつあり地価は弱含みで推移すると思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主としてＪＲ宇都宮線「蓮田」駅を圏域とする戸建住宅地域である。主たる需要者は、市内及び隣接市 の在住者で新築建売住宅の中心価格帯は２，０００万円前後と、相対的に引き合いが低調な地域である。圏域内の土地 、戸建住宅はコロナ禍の外出自粛解除後の反動増と在宅勤務を起因とする需要増により取引量は増加したが、年後半か らコロナ禍の拡大と個人所得減による買い控えが散見され、供給者・需要者の今後の行動の不透明性は増している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺のアパート等の収益市場は未成熟であり、典型的な需要者は居住の快適性等の戸建住宅利用が中心であるた め、収益価格が標準地の価格形成に与える影響は皆無に等しい。そのため、収益還元法を非適用としている。また、既 成市街地であるため、原価法も適用していない。以上より、市場の特性及び代表標準地等からの検討をも踏まえ、実証 規範性の高い比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蓮田 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    126,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [181.0] [100.0] 100 66,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍により厳しい状況にありやや 持ち直しの動きが見られるものの、感染症の 動向が内外経済を下振れするリスクに留意す べきである。 やや雑然とした戸建住宅地域にあり、駅距離 もあるためやや引き合いが弱い地域で、コロ ナ禍によりやや地価は弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％