鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三郷 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ１０ -116	三郷市		建付地	（　）	不整形	北6.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	０２Ｋ３４ -911	三郷市		更地	（　）	ほぼ台形	南88m国道、北8.1m、二方路		１住居 (70,200)
c	０３Ｋ３４ -47	三郷市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
d	０３Ｋ３２ -10	吉川市		更地	（　）	不整形	南9m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	０３Ｋ３０ -27	吉川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.5m県道、南6m、二方路		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,935	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	93,724	100 [ 78.3]	119,699	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 108,897	100 [ 110.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	89,931	100 [ 73.4]	122,522		123,000
c	(　 ) 111,911	100 [ 105.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	104,783	100 [ 87.3]	120,026		120,000
d	(　 ) 63,495	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	74,327	100 [ 61.8]	120,270		120,000
e	(　 ) 67,290	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	65,905	100 [ 53.5]	123,187		123,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
b	限定価格	％／月 -0.10	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	限定価格	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.9	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

三郷 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,090,152	6,086,380	21,003,772	17,954,500	3,049,272	（　0.9706） 2,959,623	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	65,769,400 円　　　　（　 59,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三郷 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	600.00	Ｓ3	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	1,111 ㎡	33.4 m x 33.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建倉庫、一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	倉庫	600.00	100.0	600.00	1,270	762,000	3.0	2,286,000
							1.0	762,000
～

～

～

～

計		1,800.00	100.0	1,800.00		2,286,000		6,858,000
								2,286,000

⑨年額支払賃料	2,286,000 円　×　12ヶ月　＝　 27,432,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,432,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,152,144 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,279,856 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,858,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,700 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,286,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 744,596 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,090,152 円　　　　（　 24,384 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３０　　　　-29	1,154 ( 1,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.2]	100 [107.0]	1,300	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,273 円/㎡　月額支払賃料（　 1,270 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ３４　　　　-23	797 ( 775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.5]	100 [100.0]	1,238
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三郷 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,205,000 円	241,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,097,280 円	27,432,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,434,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,867,700 円	241,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,086,380 円　（　　　　　　 5,478 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	241,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,954,500 円（　　　　　 16,161 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,090,152 円
②総費用	6,086,380 円
③純収益　①－②	21,003,772 円
④建物等に帰属する純収益	17,954,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,049,272 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,959,623 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,664 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,769,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出
三郷 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三郷 9-2

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　村岡　淳二

印

TEL.

鑑定評価額

132,000,000 円

１㎡当たりの価格

119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三郷市泉３丁目３番１１外				②地積　(㎡)	1,111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1	倉庫兼事務所Ｓ2	倉庫、配送センター等が見られる工業地域	北8m市道	水道、ガス、下水	国道東京外環道三郷ＩＣ入口 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 180 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 1,100 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ　市道

交通

施設

国道東京外環道三郷Ｉ
Ｃ入口　
600m

法令

規制

準工
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

三郷ＩＣに近接した土地区画整理後の区画整然とした街路幅員の広い倉庫適地である。個人消費の低迷等の影響
もあるが、希少性があることから、強含み傾向で推移していくものと推測される。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は三郷市、近接市町の高速道路ＩＣや主要幹線道路への接近性に優れた工業地の圏域である。想定される主
な需要者は自己の倉庫の所有を目的とする法人事業者が想定される。市内の既存工業地が住宅地化しているため、対象
地の稀少性は増している。新型コロナウイルス感染症の影響は限定的である。取引価格は立地、規模によりまちまちで
あるが、対象地周辺では１，０００㎡前後の規模の土地で１億２，０００～１憶３，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似不動産に係る取引事例を広範囲に収集選択の上、要因格差を適切に補修正して比準価格を求めた。対象地程度の規
模の土地取引の中心は自己利用目的であり、賃料水準は弱含みであることから収益価格は比準価格より低位に求められ
た。類似不動産の取引価格に基づき求めた比準価格が、需要者の属性や市場の特性に最も適合するものと判断しこれを
重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との規準による価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三郷 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 138,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[105.0]

100
[115.5]

[100.0]
100

119,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費税増税、新型コロナウイルス感染症の影
響で個人消費の伸びは低調である。市内の土
地取引件数は減少傾向である。

地域要因に特段の変化は見られない。最寄り
ＩＣへ至近で希少性は高い。

個別的要因に特段の変化は見られない。前面
道路は幅員は８ｍであり、競争力の程度はほ
ぼ普通程度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

三郷 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２Ｃ３０ -905	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	０２Ｃ３０ -902	草加市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.2m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	０２Ｃ１５ -932	八潮市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
d	０２Ｋ３０ -907	八潮市		建付地	（　）	不整形	南東6m私道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
e	０２Ｃ１５ -931	八潮市		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		工業高度1種最高25m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,225	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,148	100 [ 60.5]	120,906	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 119,208	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	122,736	100 [ 95.7]	128,251		128,000
c	(　 ) 84,880	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	104,652	100 [ 95.6]	109,469		109,000
d	(　 ) 100,316	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	104,453	100 [ 89.8]	116,317		116,000
e	(　 ) 142,483	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	150,177	100 [ 106.9]	140,484		140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -37.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

三郷 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,583,280	5,912,080	22,671,200	19,072,000	3,599,200	（　0.9706） 3,493,384	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	77,630,756 円　　　　（　 69,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三郷 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	600.00	Ｓ3	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	1,111 ㎡	33.4 m x 33.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建一棟倉庫の建築、一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	1,800.00	100.0	1,800.00	1,320	2,376,000	3.0	7,128,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,800.00	100.0	1,800.00		2,376,000		7,128,000
								0

⑨年額支払賃料	2,376,000 円　×　12ヶ月　＝　 28,512,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,512,000 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,512,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,128,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,280 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,583,280 円　　　　（　 25,728 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３０　　　　-28	1,214 ( 1,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,380	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,346 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ３０　　　　-29	1,154 ( 1,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,311
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三郷 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,280,000 円	256,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,140,480 円	28,512,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 995,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,984,000 円	256,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	256,000 円	256,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	256,000 円	256,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,912,080 円　（　　　　　　 5,321 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	256,000,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,072,000 円（　　　　　 17,167 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,583,280 円
②総費用	5,912,080 円
③純収益　①－②	22,671,200 円
④建物等に帰属する純収益	19,072,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,599,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,493,384 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,144 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,630,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,900 円／㎡）