鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三郷 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２Ｋ３４ -913	三郷市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	０３Ｋ１０ -116	三郷市		建付地	（　）	不整形	北6.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	０３Ｋ３０ -9	三郷市		更地	（　）	ほぼ正方形	南5m市道、西4m、角地		準工特別工業地区 (70,200)
d	０２Ｃ１５ -62	八潮市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
e	０２Ｋ３０ -907	八潮市		建付地	（　）	不整形	南東6m私道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,910	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,608	100 [ 117.3]	94,295	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,300
b	(　 ) 86,935	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	94,855	100 [ 104.0]	91,207		91,200
c	(　 ) 81,675	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	100,692	100 [ 112.0]	89,904		89,900
d	(　 ) 84,880	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	101,057	100 [ 108.0]	93,571		93,600
e	(　 ) 100,316	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	104,453	100 [ 110.0]	94,957		95,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -20.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,800 円／㎡]

三郷 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,850,752	1,836,488	5,014,264	3,248,200	1,766,064	（　0.9706） 1,714,142	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	38,092,044 円　　　　（　 40,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三郷 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	470.00	Ｓ1	470.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	938 ㎡	26.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造平屋建ての倉庫を一棟貸しとして想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

周辺の標準的なレンタブル比を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場	470.00	100.0	470.00	1,230	578,100	3.0	1,734,300
							1.0	578,100
～

～

～

～

計		470.00	100.0	470.00		578,100		1,734,300
								578,100

⑨年額支払賃料	578,100 円　×　12ヶ月　＝　 6,937,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 470.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,937,200 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 291,362 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,645,838 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,734,300 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,615 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 578,100 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 188,299 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,850,752 円　　　　（　 7,304 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３４　　　　-22	1,437 ( 1,434)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,252	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,237 円/㎡　月額支払賃料（　 1,230 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ３０　　　　-29	1,154 ( 1,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,221
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三郷 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	218,000 円	43,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	277,488 円	6,937,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 915,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 337,900 円	43,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	43,600 円	43,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,600 円	43,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,836,488 円　（　　　　　　 1,958 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,600,000 円	設計監理料率　 90,000 円／㎡　×　 470.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,248,200 円（　　　　　 3,463 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,850,752 円
②総費用	1,836,488 円
③純収益　①－②	5,014,264 円
④建物等に帰属する純収益	3,248,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,766,064 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,714,142 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,827 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,092,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
三郷 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三郷 9-1

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　安川　千春

印

TEL.

鑑定評価額

85,200,000 円

１㎡当たりの価格

90,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三郷市戸ケ崎２丁目３１８番				②地積　(㎡)	938 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	工場	中小工場、倉庫、一般住宅等が混在する工業地域	北8.5m市道	水道、ガス、下水	三郷中央 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 80 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 940 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ市道

交通

施設

三郷中央駅南西方

3.4km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小工場、倉庫等のほか周囲には一般住宅、マンション等も見られる工業地域にあり、将来的には徐々に住宅地
化が進むものと予測される。新型コロナの影響等により需給関係は弱含み傾向に転じている。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県南東部の三郷市及び周辺市の圏域。需要者は地縁性の強い事業法人が中心である。外環道の一部延伸な
ど都心アクセスは比較的良好であるものの、周囲には住宅地域が外縁的に広がっており、住宅地の影響を強く受けてい
ることから工業地域としての相対的競争力はやや劣り需給関係は弱含み傾向で推移している。取引される価格は規模、
立地により様々ではあるが、９４０㎡程度の土地で総額８０～１００百万円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

工場、倉庫としての賃貸需要は認められるものの、容積消化率が低く土地価格に見合う安定的な賃料水準が形成されて
いないこと、一般経済要因の悪化も受けて、収益価格は低位に求められたと考えられる。また、実需中心で投資家需要
も見られない地域であり、収益物件の取引も少ないことから、類似の工業地域を中心に求めた相対的に信頼性の高い比
準価格を重視して、さらに代表標準地と規準して求めた価格を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[102.0]

100
[115.5]

[100.0]
100

90,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一部指標や企業収益に弱さが見られる反面、
都心接近性や労働力確保の観点から管内工業
地の相対的競争力は増している。

都心接近性のほか、労働力が確保しやすい立
地にあるものの、外延的に広がる住宅地域の
影響が大きく価格水準は弱含み傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

三郷 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ３４ -47	三郷市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
b	０３Ｋ１０ -116	三郷市		建付地	（　）	不整形	北6.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	０２Ｃ１５ -932	八潮市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
d	０２Ｋ３０ -907	八潮市		建付地	（　）	不整形	南東6m私道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,911	100 [ 105.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	104,783	100 [ 109.4]	95,780	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,800
b	(　 ) 86,935	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	93,724	100 [ 102.9]	91,083		91,100
c	(　 ) 84,880	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	104,652	100 [ 114.8]	91,160		91,200
d	(　 ) 100,316	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	104,453	100 [ 108.2]	96,537		96,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	限定価格	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,000 円／㎡]

三郷 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,516,567	1,553,852	4,962,715	3,248,200	1,714,515	（　0.9706） 1,664,108	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	36,980,178 円　　　　（　 39,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三郷 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	470.00	Ｓ1	470.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	938 ㎡	26.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場賃貸需要が見込める地域であるため、鉄骨造平家建一棟貸し工場を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場	470.00	100.0	470.00	1,170	549,900	3.0	1,649,700
							1.0	549,900
～

～

～

～

計		470.00	100.0	470.00		549,900		1,649,700
								549,900

⑨年額支払賃料	549,900 円　×　12ヶ月　＝　 6,598,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 470.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,598,800 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 277,150 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,321,650 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,649,700 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,804 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 549,900 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 179,113 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,516,567 円　　　　（　 6,947 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３０　　　　-29	1,154 ( 1,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,191	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,206 円/㎡　月額支払賃料（　 1,170 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ３５　　　　-19	1,186 ( 1,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.1]	100 [100.0]	1,341
c	０３ＫＳ３４　　　　-22	1,437 ( 1,434)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.1]	100 [100.0]	1,491

三郷 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	218,000 円	43,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	263,952 円	6,598,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 646,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 337,900 円	43,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	43,600 円	43,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,600 円	43,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,553,852 円　（　　　　　　 1,657 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,600,000 円	設計監理料率　 90,000 円／㎡　×　 470.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,248,200 円（　　　　　 3,463 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,516,567 円
②総費用	1,553,852 円
③純収益　①－②	4,962,715 円
④建物等に帰属する純収益	3,248,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,714,515 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,664,108 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,774 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,980,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,400 円／㎡）