別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 富士見 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士見 -13 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　森　公司 印  TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士見市羽沢２丁目５０２番６ ｢羽沢２－３－１８｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 鶴瀬 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 鶴瀬駅北方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域である。また、周囲には一部農地等も見受けられるが、今後将来的 には、宅地開発が進み、徐々に住宅地域として成熟していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線で概ね富士見市・ふじみ野市・三芳町の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は 、富士見市周辺に居住する１次取得者層及び買替層が大半を占めるが、圏外からの転入者も見受けられる。市場の中心 価格帯は規模にもよるが、土地は１００㎡程度で概ね１，７００万円前後、新築戸建は敷地１００㎡程度で概ね３，０ ００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産を含む近隣地域は低層の一戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域 である。従って、近隣地域の取引は自用目的が中心であり、この取引が取引水準を形成しているものと思料する。本件 では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格は対象地が面積基準を充足しないため算定せず、かつ代表標準地 の価格との均衡にも留意して、さらに単価と総額の関連をも総合勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士見 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    212,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [104.5] 100 [124.5] [103.0] 100 165,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に より厳しい状況下にあり、この状況は今後も 当分の間続くものと思われ、先行きは不透明 である。 周囲には農地等の空地も見られるが、今後将 来的には、徐々に住宅地域として成熟してい くものと予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.6 環境　　　　　　 +20.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％