別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 富士見 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士見 -10 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　吉本　真理 印  TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士見市関沢２丁目２７５４番５ ｢関沢２－１０－２３｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く、農 地も見られる住宅地 域 南東4.2m市道 水道、ガス、下水 鶴瀬 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 鶴瀬駅南東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺農地の開発による戸建分譲地の不動産供給が進展している地域であり、今後は住宅地域としての熟成度を高 めていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    182,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線で概ね富士見市、ふじみ野市、三芳町の住宅地域の圏域である。需要者の中心は圏内居 住者による一次取得者層が大半を占めるが、買替層や圏外からの転入者もみられる。最寄駅から徒歩圏内に位置するこ とから需要は堅調で、農地等の戸建分譲開発による供給も比較的多く、需給は概ね均衡している。不動産取引の中心価 格帯は、土地は約１００㎡で１，９００万円前後、新築戸建住宅は約３，１００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅のほか農地等が見られる住宅地域で標準画地規模が小さく、近隣地域の公法規制との関連から対 象標準地上に合理的な賃貸経営を可能とする収益用建物の建設を想定することは困難である。よって、収益価格は試算 しない。一方、需要の中心は自己利用目的の個人である。よって、市場性を反映する比準価格を採用し、代表標準地を 規準とした価格との均衡に十分留意し、更に前年価格との関連も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士見 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    212,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [104.5] 100 [114.6] [104.5] 100 182,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大の影響により 国内・県内経済は厳しい状況が続いており、 不動産市況は不透明な状況にある。 地価は緩やかな上昇傾向にあったが、上記一 般的要因による不動産取引の停滞により弱含 みに移行したもののやや持ち直しの動きも見 られる。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％