鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富士見 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１－１１ -23501	富士見市		建付地	（　）	袋地等	南6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	２１０１－１１ -23514	富士見市		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
c	２１０１－０６ -23512	富士見市		建付地	（　）	不整形	北東4m私道、中間画地		１低専 (60,100)
d	２１０１－０７ -23502	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	２１０１－０７ -23504	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 138,080	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.7]	139,776	100 [ 104.6]	133,629	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 162,067	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	158,874	100 [ 106.8]	148,758		155,000
c	(　 ) 128,467	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.5]	136,299	100 [ 108.5]	125,621		131,000
d	(　 ) 168,490	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	164,340	100 [ 121.1]	135,706		142,000
e	(　 ) 190,943	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	186,240	100 [ 108.4]	171,808		180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

富士見 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,711,726	365,780	1,345,946	1,143,990	201,956	（　0.9731） 196,523	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,181,340 円　　　　（　 40,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士見 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	54.22	ＬＳ2	104.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	100 ％	100 ％	104 ㎡	10.1 m x 11.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、平均専有面積５２㎡程度

⑦有効率　 99.2 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	52.00	99.2	51.60	1,423	73,427	1.0	73,427
							1.0	73,427
2～ 2	居宅	52.00	99.2	51.60	1,467	75,697	1.0	75,697
							1.0	75,697
～

～

～

計		104.00	99.2	103.20		149,124		149,124
								149,124

⑨年額支払賃料	149,124 円　×　12ヶ月　＝　 1,789,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 103.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,789,488 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 148,528 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,640,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	149,124 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,367 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 149,124 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 69,399 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,711,726 円　　　　（　 16,459 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１－０５　　　　-23502	2,173 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	1,889	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,530 円/㎡　月額支払賃料（　 1,467 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１０１－０７　　　　-10	1,419 ( 1,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,467
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士見 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,500 円	17,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	71,580 円	1,789,488　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 141,000 円	17,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 365,780 円　（　　　　　　 3,517 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 104.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,143,990 円（　　　　　 11,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,711,726 円
②総費用	365,780 円
③純収益　①－②	1,345,946 円
④建物等に帰属する純収益	1,143,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	201,956 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	196,523 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,890 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,181,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出
富士見 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士見 -4

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　門脇　誠

印

TEL.

鑑定評価額

14,800,000 円

１㎡当たりの価格

142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士見市羽沢１丁目７５５番１｢羽沢１－１６－２４｣				②地積　(㎡)	104 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	鶴瀬 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

鶴瀬駅北方

1.9km

法令

規制

１低専
(60,100)

⑤地域要因の将
　来予測

低層戸建住宅を中心とする住宅地域であるが、最寄り駅からはやや遠隔な位置にあり、特筆すべき地域要因の変
動は認められず、今後も現状維持程度の推移を継続するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 142,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東武東上線沿線の住宅地域で、概ね富士見市、ふじみ野市、三芳町等を範囲とする。需要者の中心は富
士見市内の居住者が中心で、一部には圏域外からの需要も見受けられる。最寄駅への接近性にはやや劣り、住宅需要は
コロナ禍により一時低迷したが、現在は比較的堅調に推移している。土地は１００㎡程度で概ね１，４００万円前後、
新築戸建は敷地１００㎡程度で３，０００万円台前半が中心的価格となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

少数世帯向けのアパート等も散見されるが、近隣地域の容積率は１００％と低く、需要者の中心は自己用の住宅を建築
し、居住する目的の個人であると判断されるため、収益価格は価格形成にさほど影響していないものと推測される。よ
って、本件では実際の取引事例に比準して求められた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地と
の均衡にも留意して調整を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富士見 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 212,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[104.5]

100
[147.7]

[104.5]
100

142,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    144,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

年前半のコロナ禍による需要減は、年後半に
おいて概ね持ち直しており、地価は全般的に
安定している。

最寄り駅から遠隔な位置にあり、価格形成に
影響を及ぼす地域要因の変動は認められない
。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +10.3
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士見 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１－１１ -23501	富士見市		建付地	（　）	袋地等	南6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	２１０１－０６ -23518	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.2m私道、中間画地		１住居 (60,168)
c	２１０１－０７ -23502	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	２１０１－０６ -23512	富士見市		建付地	（　）	不整形	北東4m私道、中間画地		１低専 (60,100)
e	２１０１－０８ -23511	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 138,080	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.7]	139,493	100 [ 104.6]	133,359	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 141,858	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	139,762	100 [ 104.4]	133,872		140,000
c	(　 ) 168,490	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	164,838	100 [ 119.0]	138,519		145,000
d	(　 ) 128,467	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.2]	152,116	100 [ 111.8]	136,061		142,000
e	(　 ) 176,183	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	173,579	100 [ 126.8]	136,892		143,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 +6.6	環境　　　　 -2.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -13.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.9	環境　　　　 +17.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

富士見 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,730,093	366,548	1,363,545	1,143,990	219,555	（　0.9731） 213,649	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,545,723 円　　　　（　 43,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士見 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	54.22	ＬＳ2	104.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	100 ％	100 ％	104 ㎡	10.1 m x 11.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一室５２㎡程度のファミリータイプ、２階建の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 99.2 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	52.00	99.2	51.60	1,438	74,201	1.0	74,201
							1.0	74,201
2～ 2	居宅	52.00	99.2	51.60	1,483	76,523	1.0	76,523
							1.0	76,523
～

～

～

計		104.00	99.2	103.20		150,724		150,724
								150,724

⑨年額支払賃料	150,724 円　×　12ヶ月　＝　 1,808,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 103.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,808,688 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 150,121 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,658,567 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	150,724 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,382 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 150,724 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 70,144 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,730,093 円　　　　（　 16,636 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１－０５　　　　-23501	1,539 ( 1,475)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,546	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,547 円/㎡　月額支払賃料（　 1,483 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１０１－０７　　　　-10	1,419 ( 1,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,548
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士見 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,500 円	17,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	72,348 円	1,808,688　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 141,000 円	17,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 366,548 円　（　　　　　　 3,525 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 104.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,143,990 円（　　　　　 11,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,730,093 円
②総費用	366,548 円
③純収益　①－②	1,363,545 円
④建物等に帰属する純収益	1,143,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	219,555 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	213,649 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,054 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,545,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,700 円／㎡）