別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 富士見 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士見 -1 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　浦崎　国雄 印  TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士見市上沢３丁目８番２０ ｢上沢３－１６－３６｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる新興 住宅地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 鶴瀬 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 鶴瀬駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅のほかに農地等が見られる新興住宅地域で地域要因に特段の変動は認められない。当面は 現状を維持しながら緩やかに熟成度を高めていくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富士見市・ふじみ野市・三芳町の東武東上線沿線の各駅勢圏に在る住宅地域と判定した。主たる需要者 は、同一需給圏内に居住する個人で、他に圏外からの転入者も見受けられる。鶴瀬駅周辺の開発動向や街路整備等の活 性化の影響もあり需要は堅調であるが、地価水準は一般的要因の動向から下落傾向で推移している。不動産取引の中心 価格帯は、土地約１００㎡程度で１，６００万円程度、新築住宅は総額で約２，８００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農地等も見られる新興住宅地域に存する。不動産取引の主たる需要者は自己利用目的の個人であり、取得 価格としての比準価格が重視され、説得力は優る。収益還元法は、近隣地域の賃貸市場が未成熟で、対象標準地の画地 規模も小さく、経済合理的な賃貸想定する事は困難なため適用しない。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準 地を規準とした価格との均衡並びに前年度標準地価格も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士見 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    212,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [104.5] 100 [126.6] [100.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に より、依然として厳しい状況にあるが、持ち 直しの動きがみられる。 ふじみ野市と三芳町との行政界に近い地域で 不動産需要は比較的堅調である。地域要因に 特段の変動はないが、地価水準は下落傾向で 推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +4.6 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％