鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八潮 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２Ｃ１５ -850	八潮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m未舗装私道、中間画地		工業高度1種最高25m (60,200)
b	０２Ｃ１５ -825	八潮市		建付地	（　）	不整形	北4m市道、中間画地		１住居高度2種最高25m (60,160)
c	０２Ｃ１５ -944	八潮市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度2種最高25m (60,200)
d	０２Ｋ３０ -906	八潮市		更地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	０３Ｋ０１ -902	八潮市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		工業高度1種最高25m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,500	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	81,806	100 [ 87.4]	93,600	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,600
b	(　 ) 111,901	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	120,264	100 [ 123.4]	97,459		97,500
c	(　 ) 114,956	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	114,956	100 [ 110.2]	104,316		104,000
d	(　 ) 136,125	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	145,106	100 [ 117.3]	123,705		124,000
e	(　 ) 157,577	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	159,153	100 [ 121.0]	131,531		132,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,500 円／㎡]

八潮 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,719,409	2,560,400	8,159,009	4,802,600	3,356,409	（　0.9706） 3,257,731	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	72,394,022 円　　　　（　 51,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八潮 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	700.00	Ｓ1	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度地区1種	70 ％	200 ％	200 ％	1,410 ㎡	18.7 m x 68.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの倉庫を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しが一般的であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	700.00	100.0	700.00	1,350	945,000	3.0	2,835,000
							1.0	945,000
～

～

～

～

計		700.00	100.0	700.00		945,000		2,835,000
								945,000

⑨年額支払賃料	945,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,340,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,340,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 941,220 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,398,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,835,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,997 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 945,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 294,632 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,719,409 円　　　　（　 7,602 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ１５　　　　-24	1,200 ( 1,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,200	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,392 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ３５　　　　-18	1,394 ( 1,317)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,422
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八潮 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	324,500 円	64,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	453,600 円	11,340,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,117,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 535,400 円	64,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,560,400 円　（　　　　　　 1,816 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,900,000 円	設計監理料率　 90,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 45 ％　＋ 0.0932 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,802,600 円（　　　　　 3,406 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,719,409 円
②総費用	2,560,400 円
③純収益　①－②	8,159,009 円
④建物等に帰属する純収益	4,802,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,356,409 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,257,731 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,310 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,394,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
八潮 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八潮 9-2

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　小石　秀幸

印

TEL.

鑑定評価額

139,000,000 円

１㎡当たりの価格

98,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八潮市大字西袋字川西２７９番７外				②地積　(㎡)	1,410 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度地区1種
	1:3.5	倉庫Ｓ1	工場、倉庫等が混在する準幹線道沿いの工業地域	北西10m市道、南西側道	水道	谷塚 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 10 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

市道１０．０ｍ

交通

施設

谷塚駅北東方

1.4km

法令

規制

工業
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

倉庫、工場等の存する既存の工業地域で、工業地としてほぼ均衡が保たれているので、当面は現状を維持して推
移して行くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八潮市及びその周辺市区内に存する中小工業地域一帯である。需要者の中心は八潮市及びその周辺の市区
内に拠点を置く法人及び工場や倉庫等の経営を行う法人又は個人事業者等である。対象不動産は都心に近距離にあって
、且つ交通利便性も概ね良好であるため同一需給圏内における競争力は比較的高いものと判断される。また、需要の中
心となる価格帯は１，４００㎡前後の土地で１億３千万円～１億５千万円前後であるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件は、工場、倉庫等の存する工業地域に存する土地の価額を求めるものであり、そこに想定される市場参加者は、周
辺の土地相場水準を中心に業務の効率性並びに投資採算性等を勘案した価格決定行動を行うのが一般的であるものと判
断される。以上により本件では比準価格を中心に価格を決定することとし、これを標準に収益価格を比較考量し、代表
標準地価格との均衡に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[102.0]

100
[111.3]

[100.0]
100

94,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの影響により、地価には
下落圧力が生じているが、ネット通販等の需
要の高まりで、工業地の地価は上昇傾向にあ
る。

特に地域要因に変化はない。

特に個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

八潮 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ０２ -25	越谷市		建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		準工 (60,300)
b	０３Ｋ１０ -116	三郷市		建付地	（　）	不整形	北6.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	０３Ｋ３４ -13	さいたま市岩槻区		更地	（　）	長方形	北東7.3m市道、西3m、角地		準工 (70,200)
d	０２Ｃ１５ -62	八潮市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
e	０２Ｋ３０ -907	八潮市		建付地	（　）	不整形	南東6m私道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,215	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,985	100 [ 98.8]	98,163	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,200
b	(　 ) 86,935	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	94,855	100 [ 97.0]	97,789		97,800
c	(　 ) 97,610	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	94,513	100 [ 97.0]	97,436		97,400
d	(　 ) 84,880	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	101,057	100 [ 96.0]	105,268		105,000
e	(　 ) 100,316	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	104,453	100 [ 100.8]	103,624		104,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

八潮 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって適切な再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,425,617	2,551,368	7,874,249	4,835,050	3,039,199	（　0.9706） 2,949,847	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	65,552,156 円　　　　（　 46,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八潮 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	700.00	Ｓ1	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	1,410 ㎡	18.7 m x 68.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

敷地面積１，４１０㎡建物面積７００．００㎡の一棟貸しの倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	700.00	100.0	700.00	1,313	919,100	3.0	2,757,300
							1.0	919,100
～

～

～

～

計		700.00	100.0	700.00		919,100		2,757,300
								919,100

⑨年額支払賃料	919,100 円　×　12ヶ月　＝　 11,029,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,029,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 915,424 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,113,776 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,757,300 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,284 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 919,100 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 286,557 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,425,617 円　　　　（　 7,394 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ１５　　　　-23	1,466 ( 1,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,466	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,353 円/㎡　月額支払賃料（　 1,313 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ３５　　　　-18	1,394 ( 1,317)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,394
c	０３ＫＳ１５　　　　-24	1,200 ( 1,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,200

八潮 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	324,500 円	64,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	441,168 円	11,029,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,120,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 535,400 円	64,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,551,368 円　（　　　　　　 1,809 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,900,000 円	設計監理料率　 90,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,835,050 円（　　　　　 3,429 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,425,617 円
②総費用	2,551,368 円
③純収益　①－②	7,874,249 円
④建物等に帰属する純収益	4,835,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,039,199 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,949,847 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,092 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,552,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,500 円／㎡）