鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

久喜 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１５４２０１ -90	猿島郡五霞町		更地	（　）	不整形	北西13m町道、北東14m、南西6m、三方路		準工 (70,200)
b	２１１５４６０１ -93	猿島郡境町		更地	（　）	ほぼ長方形	西19m県道、北16m、東10.5m、三方路		準工 (70,200)
c	Ｙ２１１２３２１１ -97	久喜市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	２１１２３２１０ -90	久喜市		更地	（　）	袋地等	北西21m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e	羽生Ｒ０３ -10135	羽生市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、東6m、準角地		工専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,400	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	46,694	100 [ 87.2]	53,548	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,500
b	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,010	100 [ 83.5]	55,102		55,100
c	(　 ) 46,667	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,787	100 [ 81.6]	58,563		58,600
d	(　 ) 27,211	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	30,386	100 [ 54.0]	56,270		56,300
e	(　 ) 25,178	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	25,178	100 [ 51.0]	49,369		49,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -46.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -48.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,600 円／㎡]

久喜 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例を収集することが困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	342,449,554	76,424,570	266,024,984	217,288,000	48,736,984	（　0.9570） 46,641,294	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	1,137,592,537 円　　　　（　 40,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	11,876.64	Ｓ3	25,034.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	28,281 ㎡	148.6 m x 155.0 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

高さ１６．３ｍ。１階：パース・共同荷捌き場・事務所等。２～３階：倉庫。駐車台数１９５台。昇降設備：人荷用８基、乗用４基。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	25,034.56	100.0	25,034.56	1,240	31,042,854	3.0	93,128,562
							0.0	0
～

～

～

～

計		25,034.56	100.0	25,034.56		31,042,854		93,128,562
								0

⑨年額支払賃料	31,042,854 円　×　12ヶ月　＝　 372,514,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 25,034.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	372,514,248 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 30,918,683 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	341,595,565 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	93,128,562 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 853,989 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	342,449,554 円　　　　（　 12,109 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２１１２１４０１　　　　-91	1,371 ( 1,330)	100 [100.0]	[ 92.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,237	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,243 円/㎡　月額支払賃料（　 1,240 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２１１２１００６　　　　-90	1,181 ( 1,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [147.0]	100 [111.0]	1,114
c	Ｑ２１１２１４０８　　　　-90	1,360 ( 1,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [116.5]	1,249

久喜 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	17,300,000 円	3,460,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,900,570 円	372,514,248　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,430,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 22,144,000 円	3,460,000,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	5,190,000 円	3,460,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,460,000 円	3,460,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 76,424,570 円　（　　　　　　 2,702 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9570

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,460,000,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 25,034.56 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	217,288,000 円（　　　　　 7,683 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	342,449,554 円
②総費用	76,424,570 円
③純収益　①－②	266,024,984 円
④建物等に帰属する純収益	217,288,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	48,736,984 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	46,641,294 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,649 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,137,592,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
久喜 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久喜 9-1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　内藤　秀一

印

TEL.

鑑定評価額

1,500,000,000 円

１㎡当たりの価格

53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田６００４番２外				②地積　(㎡)	28,281 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (50,200) 準防（その他）地区計画等 (70,200)
	不整形 1:1	倉庫Ｓ3	営業倉庫が多い、流通業務を中心とした地域	南東14m市道、北東側道	水道、ガス、下水	久喜 7.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 470 ｍ、西 250 ｍ、南 75 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 148.6 ｍ、奥行　約　　 155.0 ｍ、規模　　 28,281 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

流通業務施設がまとまる工業
地域で対象標準地と同じ

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

久喜駅西方

7.0km

法令

規制

工専
(60,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近年の圏央道の埼玉県内の全面開通により、埼玉県北東部のインタ－チエンジ近くの流通業務用地は需要が上昇
しつつあり、一時程でなくともこの傾向は暫く続くものと予測され、地価も強含みで推移すると思料される。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は久喜市を含む広域的な県東部地区の内陸型の倉庫や工場の立地する圏域。需要者の中心は、主に流通業務
を営む全国展開の大手企業及びリ－ト等を扱う投資会社と思料される。圏央道の埼玉県内の全面開通に伴い、白岡菖蒲
ＩＣや幹線道路である国道１２２号から近く、面積的にも２８，０００㎡程度と流通業務に適していることから市場で
の需要は強含みと判断される。当該地域の事業面積やニ－ズは様々であり、取引の中心価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は地域の賃料水準が投資目的を含んで過熱しており、更に類似地域内の工業地及び住工混在地内の用途のやや
異なる工場等の賃貸事例に基づき試算して求めたもので精度は若干劣ると判断される。一方比準価格は、規範性を有す
る中小工業地の取引事例を採用し、要因比較も妥当な範囲に試算され市場性を反映する実証的な価格と言える。以上を
踏まえ、本件では、収益価格は参考に留めるものとし、比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

首都圏に近い幹線道路沿いを中心に、流通業
務施設が多く建設されるようになり、面大地
の価値が見直されるようになった。

特に圏央道の埼玉県内の全面開通によって、
県北東部を中心に面積の大きな流通業務用地
の需要が高まっている。地価も上昇を続けて
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

久喜 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１２１０１１ -90	加須市		建付地	（　）	ほぼ整形	東16m市道、南9m、西4m、三方路		工業 (70,200)
b	２１１２４００４ -90	幸手市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南13m市道、東9m、角地		工専 (70,200)
c	Ｙ２１１２１０１１ -95	加須市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、中間画地		｢調区｣地区計画等 (60,200)
d	２１１２１４０８ -90	春日部市		建付地	（　）	長方形	東33m国道、西9m、二方路		工業地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,451	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	26,811	100 [ 50.6]	52,986	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,000
b	(　 ) 54,969	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	50,235	100 [ 78.6]	63,912		63,900
c	(　 ) 43,567	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	40,676	100 [ 72.4]	56,182		56,200
d	(　 ) 79,541	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	76,208	100 [ 140.0]	54,434		54,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -44.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,600 円／㎡]

久喜 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	349,353,779	76,446,985	272,906,794	216,032,000	56,874,794	（　0.9570） 54,429,178	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	1,327,540,927 円　　　　（　 46,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	11,876.64	Ｓ3	25,034.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	28,281 ㎡	148.6 m x 155.0 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離： 90.0 ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの３階建倉庫、想定建物が地域の標準と判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	倉庫	25,034.56	100.0	25,034.56	1,265	31,668,718	3.0	95,006,154
							0.0	0
～

～

～

～

計		25,034.56	100.0	25,034.56		31,668,718		95,006,154
								0

⑨年額支払賃料	31,668,718 円　×　12ヶ月　＝　 380,024,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 25,034.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	380,024,616 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 31,542,043 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	348,482,573 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	95,006,154 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 871,206 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	349,353,779 円　　　　（　 12,353 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２１１２３２１２　　　　-90	529 ( 528)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 57.0]	100 [117.0]	1,057	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,268 円/㎡　月額支払賃料（　 1,265 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２１１２１４０１　　　　-90	1,092 ( 1,060)	100 [100.0]	[ 86.4] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,233
c	Ｑ２１１２１４０８　　　　-90	1,360 ( 1,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [107.0]	100 [117.0]	1,278

久喜 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	17,200,000 円	3,440,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	15,200,985 円	380,024,616　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,430,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 22,016,000 円	3,440,000,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	5,160,000 円	3,440,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,440,000 円	3,440,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 76,446,985 円　（　　　　　　 2,703 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9570

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,440,000,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 25,034.56 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	216,032,000 円（　　　　　 7,639 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	349,353,779 円
②総費用	76,446,985 円
③純収益　①－②	272,906,794 円
④建物等に帰属する純収益	216,032,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	56,874,794 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	54,429,178 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,925 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,327,540,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,900 円／㎡）