別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 久喜 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -28 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃嗣 印  TEL.

鑑定評価額 6,170,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市菖蒲町菖蒲字西堀１０７４番９ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い住宅地域 南西5.2m市道 水道、ガス、下水 桶川 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．２ｍ　市道 交通 施設 桶川駅北東方 9.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　市街化区域内の住宅地であるが、駅接近性が劣り住宅地需要は弱含みである。地価水準は、コロナ禍の影響も あり更に弱くなっている。地域要因に著しい変化が認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、久喜市内全域の住宅地圏域である。需要者は、市内在住者で地縁的選考性のある需要者が中心で市外 からの転入者は殆ど見当たらない。需要量が限定的で空地も多く残っているが住宅地としての発展が遅いエリアである 。取引価格の中心帯は、土地で５００～７００万円程度、新築戸建住宅で１９００～２２００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　駅接近性が劣るものの事業者向けアパート等も見られる事より収益価格の試算を行ったが、純収益がマイナスの結果 となってしまった。土地取引は自己居住用が主であり、収益性よりも居住の利便性、快適性に着目しての価格形成が主 体となっている。当該事情を踏まえ本件においては規範性があり市場実態を反映した比準価格を標準に収益価格の結果 をも参考にしつつ代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [104.5] 100 [106.5] [104.5] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は、コロナ禍の影響より、依然と厳し い状況下であるが、持ち直しの動きもみられ 、今後の感染症や金融市場の動向に注視する 必要がある。 　地域要因に特別な変動は見られない。市街 化区域内の住宅地域であるも、駅距離が劣り 住宅地需要は、限定的で弱含みな地域である 。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +0.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％