別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 久喜 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -20 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　山口　邦男 印  TEL.

鑑定評価額 5,890,000 円  １㎡当たりの価格 44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市栗橋東４丁目１２４４番９ ｢栗橋東４－７－３０｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東4m市道 水道、下水 栗橋 920m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ４ｍ市道 交通 施設 栗橋駅南東方 920m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　既成の住宅地域であって住民の高齢化、人口減少で土地需要は微減状態が続き地価も同様となると予測 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、旧栗橋町、鷲宮町及び隣接の加須市でＪＲ宇都宮線や東武日光・伊勢崎沿線駅を中心とした住宅地域 である。需要者の中心は地元居住者及び地縁者が占める。近隣地域は栗橋町市街地の外縁部にあって宅地化の程度は普 通かつ熟成しているが乱雑感で需要は少な目である。新規需要は栗橋駅西口の区画整理区域方面に流れており、地価は 低落した状態で推移している。土地価格は７００万円前後、新築戸建で１８００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　アパートも散見される地域であるが、同一需給圏内の類似地域において複数の信頼性のある取引事例により比準価格 の査定を行った。一方収益価格は賃貸市場が未成熟な面もあり、各種利便性が劣る近隣地域及び周辺での賃貸住宅の立 地性は若干薄いともいえるので収益還元法の適用は回避した。よって鑑定評価額の決定にあたっては、実証性のある比 準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [103.0] 100 [106.5] [104.5] 100 44,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍にあっても不動産需要は通年全体 では持ちこたえて変動は僅かに過ぎなかった が、少子化で続く市域の人口減少はマイナス 要因である。 　栗橋駅へは徒歩圏にあるが、生活利便性が 劣り、需要も栗橋駅西側の新興の区画整理地 に奪われている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％