鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

久喜 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｄ２１１２３２１０ -41	久喜市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、南西10m、二方路		１中専 (70,150)
b	Ｄ２１１２３２１０ -42	久喜市		建付地	（　）	長方形	南東16m市道、南西4m、角地		１住居 (70,200)
c	２１１２３２１２ -23	久喜市		建付地	（　）	台形	北6m市道、中間画地		１中専 (60,150)
d	Ｄ２１１２３２１０ -46	久喜市		建付地	（　）	台形	北東6m市道、北西6m、角地		１中専地区計画等 (70,150)
e	Ｄ２１１２３２１０ -40	久喜市		建付地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,348	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	50,983	100 [ 97.8]	52,130	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	52,900
b	(　 ) 56,475	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	52,486	100 [ 100.8]	52,069		52,900
c	(　 ) 47,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,719	100 [ 89.2]	53,497		54,300
d	(　 ) 41,301	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	40,650	100 [ 78.3]	51,916		52,700
e	(　 ) 39,147	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.5]	39,703	100 [ 75.4]	52,656		53,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,200 円／㎡]

久喜 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,660,520	615,855	2,044,665	2,005,860	38,805	（　0.9735） 37,777	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	821,239 円　　　　（　 3,630 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.90	ＬＳ2	171.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	150 ％	150 ％	226 ㎡	11.5 m x 19.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積が約４３㎡の２ＬＤＫで、４住戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	85.56	100.0	85.56	1,341	114,736	1.0	114,736
							1.0	114,736
地上 2～ 2	居宅	85.56	100.0	85.56	1,368	117,046	1.0	117,046
							1.0	117,046
～

～

～

計		171.12	100.0	171.12		231,782		231,782
								231,782

⑨年額支払賃料	231,782 円　×　12ヶ月　＝　 2,781,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	維持管理費と相殺し、賃料を構成する部分もないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,781,384 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 230,855 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,550,529 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	231,782 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,125 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 231,782 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 107,866 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,660,520 円　　　　（　 11,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２１１２３２１３　　　　-1	1,278 ( 1,225)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.5]	1,473	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,399 円/㎡　月額支払賃料（　 1,341 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２１１２３２１２　　　　-6	1,134 ( 1,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,339
c	Ｑ２１１２３２１３　　　　-2	1,307 ( 1,253)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,451

久喜 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,500 円	30,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	111,255 円	2,781,384　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 242,400 円	30,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	60,600 円	30,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 615,855 円　（　　　　　　 2,725 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,300,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 171.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,005,860 円（　　　　　 8,875 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,660,520 円
②総費用	615,855 円
③純収益　①－②	2,044,665 円
④建物等に帰属する純収益	2,005,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	38,805 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	37,777 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 821,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,630 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
久喜 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久喜 -19

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　内藤　秀一

印

TEL.

鑑定評価額

11,800,000 円

１㎡当たりの価格

52,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久喜市伊坂字町人新田６０６番 (栗橋駅西栗橋地区３８街区７外)				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、空地が見られる区画整理中の住宅地域	北西6m市道	水道、ガス	栗橋 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.4 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地域のあり方は区画整理中の
、戸建住宅を中心とした住宅
地域で対象標準地と同じ

街

路

基準方位　北　　市
道６ｍ

交通

施設

栗橋駅北西方

400m

法令

規制

１中専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、低層住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測
する。コロナ禍が蔓延しつつあるが、まだ当該地域にさほど影響はなく、地価も安定化するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,630 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武日光線及びＪＲ宇都宮沿線の住宅地域で、概ね久喜市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち久喜
市居住者が５０％以上を占め、圏外からの転入者は少ない。マンション等の大規模開発による大量の宅地供給も少なく
、熟成した住宅地であるため需給関係は比較的安定している。土地は６０８万円程度、新築の戸建物件は１，８００～
２，３００万円程度を中心に取引が行われている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパ－ト等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、自用目的での取引が主流を占め
る状況にある。当該近隣は区画整理中で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないと共に、近時の建築費の高騰
により、収益価格はかなり低位に試算された。本件は快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益
価格は比較考量するものの参考程度に留め、代表標準地との均衡をも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　久喜 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,700 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[103.0]

100
[ 87.5]

[101.5]
100

52,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東京のベッドタウンとして発展、人口は微減
、生産年齢人口は減少、高齢化は上昇。コロ
ナ禍の影響で景気の状況は厳しく、地価は弱
含みで推移。

市内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者
を中心とする需要者による堅調な需要に支え
られている。地価は、横這い傾向で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

久喜 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１２３２１２ -23	久喜市		建付地	（　）	台形	北6m市道、中間画地		１中専 (60,150)
b	２１１２３２１２ -25	久喜市		建付地	（　）	台形	北西16.2m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２１１２３２１０ -6	久喜市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西6m私道、中間画地		１低専 (50,80)
d	２１１２３２１０ -8	久喜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,719	100 [ 90.2]	52,904	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	53,700
b	(　 ) 40,714	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.2]	50,140	100 [ 100.6]	49,841		50,600
c	(　 ) 47,911	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.5]	47,577	100 [ 91.1]	52,225		53,000
d	(　 ) 57,732	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,617	100 [ 100.9]	57,103		58,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,900 円／㎡]

久喜 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,660,520	615,855	2,044,665	2,005,860	38,805	（　0.9735） 37,777	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	821,239 円　　　　（　 3,630 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.90	ＬＳ2	171.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	150 ％	150 ％	226 ㎡	11.5 m x 19.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フアミリ－タイプ、１戸当たり平均専有面積４２．７８㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	85.56	100.0	85.56	1,341	114,736	1.0	114,736
							1.0	114,736
地上 2～ 2	居宅	85.56	100.0	85.56	1,368	117,046	1.0	117,046
							1.0	117,046
～

～

～

計		171.12	100.0	171.12		231,782		231,782
								231,782

⑨年額支払賃料	231,782 円　×　12ヶ月　＝　 2,781,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,781,384 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 230,855 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,550,529 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	231,782 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,125 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 231,782 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 107,866 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,660,520 円　　　　（　 11,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２１１２３２１２　　　　-6	1,134 ( 1,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,399 円/㎡　月額支払賃料（　 1,341 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２１１２３２１２　　　　-7	1,288 ( 1,234)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [102.0]	100 [ 85.0]	100 [ 99.0]	100 [ 94.5]	1,586
c	Ｑ２１１２３２１２　　　　-8	1,275 ( 1,222)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 98.5]	1,521

久喜 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,500 円	30,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	111,255 円	2,781,384　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 242,400 円	30,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	60,600 円	30,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 615,855 円　（　　　　　　 2,725 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,300,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 171.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,005,860 円（　　　　　 8,875 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,660,520 円
②総費用	615,855 円
③純収益　①－②	2,044,665 円
④建物等に帰属する純収益	2,005,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	38,805 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	37,777 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 821,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,630 円／㎡）