別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 久喜 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -14 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明 印  TEL.

鑑定評価額 7,370,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市菖蒲町小林字北東３４２６番３ ②地積 　(㎡) 488   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 農家住宅のほか、一 般住宅も見られる住 宅地域 北東5m市道 水道、下水 桶川 8.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   400 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 桶川駅北方 8.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小林地区での人口減少は続いている。利便性に劣り、住宅需要は弱い。現時点では地価が上がる要因は考えにく い。地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線、ＪＲ高崎線沿線で、久喜市及び隣接市の市街化調整区域に存する住宅地域。需要者の中 心は、市街化調整区域内の在来の集落に昔から居住する他久喜市等に地縁のある個人。旧菖蒲町市街化調整区域は農用 地の農地が多く、農地でなくても３４条１２号区域で条例による規制が厳しい。人口減を背景に住宅需要は弱く、在来 の農家住宅の取引もほとんどない。市街化調整区域の物件は個別差が大きく、中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 在来の集落地域内における画地の大きい農家住宅地自体の取引はあまりない。エンドユーザーによる更地・中古住宅の 取得事例で信頼性のあるものを中心に複数収集、採用することができた。また、在来の集落地域では借主も少ないため 、賃貸市場は未成熟であり、収益物件はあまりない。比準価格は４事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い 。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [147.3] [100.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧菖蒲町は人口減少が比較的大きい（特に市 街化調整区域内）。住宅需要が縮小している ためか、かなり安い取引価格の事例が見られ る。 ３４条１２号区域に該当。令和２年１０月、 市街化調整区域に長期居住する者の親族のた めの自己用住宅の開発許可審査基準が改正さ れた。 北東道路で日照、通風等居住の快適性は普通 である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％