別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 久喜 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -11 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　根岸　一雄 印  TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 67,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市上町８５２番７ ｢上町２１－１７｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中に 空地も残る住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 久喜 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 久喜駅北西方 2.1km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は久喜駅の郊外部ながら、商業施設や総合病院が比較的近く、空き地も見られる既成の住宅地域であ る。また、新規の建売分譲が継続しており、戸建住宅地域として熟成して行くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線の久喜市、白岡市、蓮田市等の市街化区域に広がる住宅地域である。また、需要者の 属性は、都内及び県南方面等に通勤する地元及び地元に地縁性を有する一次取得者が主で、圏外からの転入は少ない。 また、近隣地域は市街地外周部に位置するが、周辺に生活利便施設が整い、新規建売住宅の供給も継続しているが、需 要はやや弱含みである。なお、新築戸建住宅は２３００万円～２５００万円程度が中心的な価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、近隣及び類似地域から信頼できる取引事例を採用して求めたもので、標準地の市場実勢に基づく価格で ある。また、近隣地域では比準価格の水準が価格決定の指標とされるため比準価格の有用性は高い。一方、戸建住宅を 標準的使用とした居住環境が重視される住宅地域で、共同住宅の想定が馴染まないため、収益価格の試算はしない。よ って、代表標準地との検討も踏まえ、実証的な比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.5] 100 [101.9] [101.5] 100 67,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県北東部の住宅地は、不動産取引が滞る時期 もあったが、取引市場は概ね安定している。 直近の地価は、感染症の影響を受け、一部に 弱い動きがある。 周辺に大型商業施設や総合病院が見られる郊 外の住宅地域で、地域要因に変化はない。ま た、取引市場は、中古住宅付物件の価格がや や弱含みである。 個別的要因の変動及び個別的要因による市場 性の変化はない。ただし、標準地は接面方位 による個別格差で僅かに優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％