別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 久喜 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明 印  TEL.

鑑定評価額 8,520,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市北青柳字本村４４３番４外 ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,180) 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が見られる住宅地域 北4.5m市道 水道 久喜 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 久喜駅南西方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧久喜市市街化調整区域内の住宅需要は比較的弱い。久喜市では３４条１１号区域の見直しがされた（令和３年 ４月１日施行）。まだ顕著な影響は出ていないようだが、地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線で、久喜市及び隣接市の市街化調整区域に存する住宅地域。需要者の中心は、久喜市の 在来の集落に昔から居住する他久喜市に地縁のある個人。旧久喜市市街化調整区域内の物件供給は多くないので、成約 事例も多くない。若年層の住宅需要が隣接市の市街化調整区域の新築戸建住宅等に少し流れている。取引状況は現在の 久喜市を構成する旧市旧町ごとに状況が異なり、また物件別の差が大きいため、中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 在来の集落地域内における画地の大きい農家住宅地自体の取引はあまりない。旧久喜市市街化調整区域内の新築住宅・ 中古住宅・更地の取引事例で、信頼性のある取引事例を収集、採用できた。また、在来の集落地域では借主も少ないた め、賃貸市場は未成熟であり、収益物件はあまりない。従って、比準価格を標準とし、また前年標準地価格からの連続 性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により令和２年の久喜市の土地取引 件数は前年比１０％程度減少、新設住宅着工 戸数は前年比３０％程度減少する見込み。落 ち込みが大きい。 ３４条１２号区域に該当。令和２年１０月、 市街化調整区域に長期居住する者の親族のた めの自己用住宅の開発許可審査基準が改正さ れた。 北道路で日照、通風等居住の快適性は普通で ある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％