鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

桶川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３ｋ０５１３ -53	桶川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6.7m県道、北西3.2m、二方路		商業 (90,400)
b	３ｋ０５１３ -52	桶川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6.7m県道、北東5m、角地		商業 (90,400)
c	３ｋ０５１３ -69	桶川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		商業 (80,300)
d	３ｋ０１１２ -63	上尾市		建付地	（　）	不整形	南西9m市道、中間画地		商業 (100,400)
e	３ｋ０６０３ -41	北本市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		商業 (80,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 191,600	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	168,717	100 [ 112.4]	150,104	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 202,504	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 113.3]	176,767	100 [ 112.4]	157,266		157,000
c	(　 ) 181,300	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	178,581	100 [ 99.9]	178,760		179,000
d	(　 ) 172,576	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	180,387	100 [ 121.4]	148,589		149,000
e	(　 ) 146,689	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	131,487	100 [ 86.0]	152,892		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 151,000 円／㎡]

桶川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、適正な素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,564,748	1,401,878	5,162,870	4,309,720	853,150	（　0.9762） 832,845	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	18,507,667 円　　　　（　 95,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桶川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗併用共同住宅	115.82	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	194 ㎡	10.3 m x 20.2 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～３階共同住宅（２ＤＫ、戸当り面積約４６㎡、各階同型、計４戸）を想定。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	75.0	86.25	2,597	223,991	5.0	1,119,955
							1.0	223,991
2～ 2	居宅	115.00	80.0	92.00	1,844	169,648	2.0	339,296
							1.0	169,648
3～ 3	居宅	115.00	80.0	92.00	1,844	169,648	2.0	339,296
							1.0	169,648
～

～

計		345.00	78.3	270.25		563,287		1,798,547
								563,287

⑨年額支払賃料	563,287 円　×　12ヶ月　＝　 6,759,444 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,759,444 円　　×　　 5.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 392,048 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,367,396 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,798,547 円　×　　 94.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,942 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 563,287 円　×　　 94.2 ％　　×　　　 0.3400　＝　 180,410 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,564,748 円　　　　（　 33,839 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３ｋ０５賃０７　　　　-17	2,312 ( 2,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,704	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,610 円/㎡　月額支払賃料（　 2,597 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３ｋ０５賃０７　　　　-18	1,141 ( 1,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	1,716
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

桶川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	391,200 円	65,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	270,378 円	6,759,444　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 544,400 円	65,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	65,200 円	65,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,200 円	65,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,401,878 円　（　　　　　　 7,226 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9762

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,309,720 円（　　　　　 22,215 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,564,748 円
②総費用	1,401,878 円
③純収益　①－②	5,162,870 円
④建物等に帰属する純収益	4,309,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	853,150 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	832,845 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,293 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,507,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
桶川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

桶川 5-1

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　小暮　雅史

印

TEL.

鑑定評価額

28,500,000 円

１㎡当たりの価格

147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	桶川市寿１丁目６３１番７｢寿１－５－２｣				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:2	事務所、駐輪場兼共同住宅ＲＣ3	中小規模低層店舗が多い駅近の既成商業地域	南西5m市道	水道、ガス	桶川 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 45 ｍ、南 15 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５ｍ市道

交通

施設

桶川駅北西方

130m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外路線型の大規模店舗の影響等により、商況は停滞基調が続いており、今後もこの状況が続くものと予測され
る。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ高崎線の上尾駅から鴻巣駅間の各駅周辺や幹線街路沿い等の商業地域である。需要者の中心は、地
元の個人商店又は県内を商圏とする法人である。近年の郊外路線型の大規模店舗の出店等の影響により、近隣地域内の
店舗の売上高は減少傾向にあり、それに伴って店舗数の減少も見られるなど、近隣地域内の土地需要は弱含みで推移し
ている。取引される価格帯はまちまちであり、中心となる価格帯を見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内の土地取引は、自己利用を目的としたものが中心であり、同一需給圏内の取引事例から求められた比準価格
は信頼性を有する。一方、近隣地域は自用の店舗が中心で、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、土地建物
一体としての元本価値に見合う賃料水準は形成されていないため、収益価格は低位に求められた。よって、比準価格を
重視し、収益価格を比較考慮し、前年価格及び代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　上尾 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 210,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[141.7]

[100.0]
100

147,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より、厳しい状況が続く中、持ち直しの動き
も見られ、需要は、先行き不透明感から弱含
みの状況にある。

桶川駅から比較的至近の商業地域であり、特
別な地域要因の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

桶川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３ｋ０５１３ -52	桶川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6.7m県道、北東5m、角地		商業 (90,400)
b	３ｋ０６０３ -41	北本市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		商業 (80,360)
c	３ｋ０６０３ -65	北本市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (80,360)
d	３ｋ０５１３ -70	桶川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m県道、南西4m、角地		商業 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 202,504	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 113.3]	176,767	100 [ 110.8]	159,537	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 146,689	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	131,487	100 [ 84.0]	156,532		157,000
c	(　 ) 118,914	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	117,011	100 [ 84.5]	138,475		138,000
d	(　 ) 176,200	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	168,673	100 [ 111.3]	151,548		152,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

桶川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,536,983	1,400,738	5,136,245	4,309,720	826,525	（　0.9762） 806,854	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	17,930,089 円　　　　（　 92,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桶川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗併用共同住宅	115.82	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	194 ㎡	10.3 m x 20.2 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２・３階を２ＤＫファミリータイプ、約５０㎡の３階建店舗併用共同住宅を想定

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

パイプスペ－ス等を考慮して算定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	75.0	86.25	2,546	219,593	5.0	1,097,965
							1.0	219,593
2～ 2	居宅	115.00	80.0	92.00	1,840	169,280	2.0	338,560
							1.0	169,280
3～ 3	居宅	115.00	80.0	92.00	1,870	172,040	2.0	344,080
							1.0	172,040
～

～

計		345.00	78.3	270.25		560,913		1,780,605
								560,913

⑨年額支払賃料	560,913 円　×　12ヶ月　＝　 6,730,956 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,730,956 円　　×　　 5.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 390,395 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,340,561 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,780,605 円　×　　 94.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,773 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 560,913 円　×　　 94.2 ％　　×　　　 0.3400　＝　 179,649 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,536,983 円　　　　（　 33,696 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３ｋ０５賃０７　　　　-17	2,312 ( 2,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	2,598	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,629 円/㎡　月額支払賃料（　 2,546 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３ｋ０５賃０６　　　　-19	1,840 ( 1,834)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,660
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

桶川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	391,200 円	65,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	269,238 円	6,730,956　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 544,400 円	65,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	65,200 円	65,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,200 円	65,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,400,738 円　（　　　　　　 7,220 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9762

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,309,720 円（　　　　　 22,215 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,536,983 円
②総費用	1,400,738 円
③純収益　①－②	5,136,245 円
④建物等に帰属する純収益	4,309,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	826,525 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	806,854 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,159 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,930,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,400 円／㎡）