別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
桶川 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桶川 -1 埼玉県 埼玉第2 氏名  不動産鑑定士 小暮 雅史 印  TEL.
鑑定評価額 18,400,000 円  1㎡当たりの価格 121,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
98,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
桶川市寿2丁目1341番1
「寿2-13-21」
②地積
 (㎡)
152  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
南東5m市道 水道、ガス、下水 桶川

750m
(2)



①範囲 東    20 m、西    50 m、南    40 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  5
m市道
交通

施設
桶川駅北東方

750m
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
桶川駅勢圏の既成市街地に存する熟成した住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           125,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            52,100 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR高崎線沿線で、概ね桶川市、上尾市及び北本市等に存する徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中
心は、桶川市内居住者及び周辺市からの転入者である一次取得者並びに建売住宅の建築を目的とした不動産業者等であ
る。桶川駅徒歩圏に位置するが、不動産市況は弱含みの状況で、地価は、やや下落傾向にある。取引の中心的価格帯は
、土地は150㎡程度で1,800万円程度、新築戸建住宅で3,500万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
桶川駅徒歩圏内に位置する住宅地で、築年の経過したアパート等も多く見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、自己利用による居住の快適性及び利便性を重視
する戸建住宅市場の特性より、市場の実態を反映している。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌の上
、前年価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          122,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 桶川 -6                     ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          121,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より、厳しい状況が続く中、持ち直しの動き
も見られ、需要は、先行き不透明感から弱含
みの状況にある。

桶川駅徒歩圏の住宅地域で、特別な地域要因
の変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.8 % 0.0 %
3 試算価格算定内訳 桶川 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 3k050

-27
桶川市

建付


  
(           ) 
長方形 南東4m私道、
南西4m、角地




1住居

(70,160)
b 3k050

-29
桶川市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東4m市道、
中間画地




1住居

(60,160)
c 3k051

-64
桶川市

建付


  
(           ) 
袋地等 北4m私道、
中間画地




1住居

(60,160)
d 3k050

-47
桶川市

更地


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
南西6m、
準角地



1住居

(70,200)
e 3k050

-40
桶川市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北東5m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
129,010  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.4]

121,788 
100
[ 101.5]

119,988 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

125,000 
b (            
108,001  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.4]

101,505 
100
[  88.9]

114,179 

119,000 
c (            
78,863  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  76.0]

103,145 
100
[  92.2]

111,871 

117,000 
d (            
140,000  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.6]

130,675 
100
[ 100.2]

130,414 

136,000 
e (            
135,389  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

132,321 
100
[ 106.2]

124,596 

130,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.08 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.5 環境      +1.0
画地      +7.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -6.5 環境      -3.0
画地      +9.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.07 
街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.5 環境      -4.5
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -5.5 環境      +5.0
画地      +6.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.5 環境     +10.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     125,000 円/㎡]  



桶川 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,588,925 

539,454 

2,049,471 

1,683,350 

366,121 
( 0.9739
356,565 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格        7,923,667 円    (      52,100 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
桶川 -1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 83.52 LS2 158.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居

60 %   200 %   200 %   152 ㎡     10.2 m x   15.0 m  前面道路:市道         5.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2DK、ファミリータイプ、約39㎡の2階建共同住宅を想定 ⑦有効率   99.5 %
の理由
パイプスペ-ス等を考慮して算定した。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
79.04 

99.5 

78.64 

1,358 

106,793 
2.0  213,586 
1.0  106,793 

 2 2
居宅
79.04 

99.5 

78.64 

1,388 

109,152 
2.0  218,304 
1.0  109,152 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


158.08 

99.5 

157.28 


215,945 
431,890 
215,945 
⑨年額支払賃料        215,945 円 × 12ヶ月 =        2,591,340 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      157.28 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,591,340 円  ×     4.3 %                          
+                    円  ×         % =         111,428 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,479,912 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           431,890 円 ×    95.7 %  ×    1.00 % =            4,133 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          215,945 円 ×    95.7 %  ×    0.5075 =          104,880 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,588,925 円    (         17,032 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 3k05賃06
    -15
1,364  
  1,364
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

1,459 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,449 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,388 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 3k05賃06
    -16
1,448  
  1,388
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[106.0]
100
[100.0]

1,438 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
桶川 -1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 128,500 円           25,700,000 ×       0.5 %
②維持管理費 103,654 円             2,591,340 ×       4.0 %
③公租公課  土地                41,400 円     査定額
 建物               214,500 円           25,700,000 ×    50.0 % ×   16.70 /1000
④損害保険料        25,700 円           25,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,700 円           25,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    539,454 円 (               3,549 円/㎡)  (経費率    20.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 25,700,000 円                          設計監理料率
  155,000 円/㎡ ×      158.08 ㎡ × (100% +   5.00 %)
②元利逓増償還率 0.0655        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0544 ×  45 % + 0.0675 ×  40 % + 0.0932 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,683,350 円  
(             11,075 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,588,925 円      
②総費用 539,454 円      
③純収益 ①-② 2,049,471 円      
④建物等に帰属する純収益 1,683,350 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 366,121 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
356,565 円      

  (                          2,346 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                               7,923,667 円


(                        52,100 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
桶川 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桶川 -1 埼玉県 埼玉第2 氏名  不動産鑑定士 河村 茂明 印  TEL.
鑑定評価額 18,400,000 円  1㎡当たりの価格 121,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
98,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
桶川市寿2丁目1341番1
「寿2-13-21」
②地積
 (㎡)
152  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
南東5m市道 水道、ガス、下水 桶川

750m
(2)



①範囲 東    20 m、西    50 m、南    40 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北5m市道 交通

施設
桶川駅北東方

750m
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
低層戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域であり、今後は住宅地としての熟成度を高めていくものと予測される
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           123,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            51,700 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は桶川駅東口を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は自己使用を目的とした市内外の個人および建
売住宅等販売目的の不動産事業者である。主な道路の幅員が5m前後の熟成した住宅地であり、駅から徒歩圏内にある
ものの、現下の経済状況下において地価は足踏みの状況といえる。このため割安感から感染防疫を目的に都心からの転
入も予想される。また隣接する地域において東口再開発計画が施工されているが、この影響は未だ低いと思料される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は一般住宅の他賃貸住宅等も見られる住宅地域であるが、収益価格は遊休地利用が多く土地価格に見合う賃料
が収受されていないため、低位に試算されている。一方、比準価格は自己利用することによる快適性、利便性等を重視
し価格が決定されており、市場の取引実態を反映しているといえる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考とし
て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          122,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 桶川 -6                     ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          121,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り依然として厳しい状況にあるが、ワクチン
開発など明るい動きも見られ、持ち直しの動
きがみられる。

駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域である。
格別の変動要因はないが、現下の経済状況下
から、地価は足踏み状況にある。


近隣地域内において概ね標準的であり、個別
的要因の変動はない。

行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.8 % 0.0 %
3 試算価格算定内訳 桶川 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 3k051

-54
桶川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
南東4m、角地




1住居

(70,200)
b 3k050

-27
桶川市

建付


  
(           ) 
長方形 南東4m私道、
南西4m、角地




1住居

(70,160)
c 3k051

-64
桶川市

建付


  
(           ) 
袋地等 北4m私道、
中間画地




1住居

(60,160)
d 3k050

-29
桶川市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東4m市道、
中間画地




1住居

(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
187,469  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.6]

173,182 
100
[ 111.8]

154,903 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

162,000 
b (            
129,010  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.4]

121,788 
100
[ 103.5]

117,670 

123,000 
c (            
78,863  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  76.0]

103,145 
100
[  89.8]

114,861 

120,000 
d (            
108,001  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.4]

101,505 
100
[  84.3]

120,409 

126,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +2.5 環境      +8.0
画地      +7.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.08 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.5 環境      +3.0
画地      +7.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.07 
街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.5 環境      -7.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -6.5 環境      -8.0
画地      +9.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     123,000 円/㎡]  



桶川 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,586,096 

539,340 

2,046,756 

1,683,350 

363,406 
( 0.9739
353,921 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格        7,864,911 円    (      51,700 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
桶川 -1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 83.52 LS2 158.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居

60 %   200 %   200 %   152 ㎡     10.2 m x   15.0 m  前面道路:市道         5.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2DK(約40㎡)各階同程度の住戸を想定。 ⑦有効率   99.5 %
の理由
PS等の内部共用部分を勘案。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
79.04 

99.5 

78.64 

1,358 

106,793 
2.0  213,586 
1.0  106,793 

 2 2
居宅
79.04 

99.5 

78.64 

1,385 

108,916 
2.0  217,832 
1.0  108,916 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


158.08 

99.5 

157.28 


215,709 
431,418 
215,709 
⑨年額支払賃料        215,709 円 × 12ヶ月 =        2,588,508 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      157.28 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,588,508 円  ×     4.3 %                          
+                    円  ×         % =         111,306 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,477,202 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           431,418 円 ×    95.7 %  ×    1.00 % =            4,129 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          215,709 円 ×    95.7 %  ×    0.5075 =          104,765 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,586,096 円    (         17,014 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 3k05賃06
    -15
1,364  
  1,364
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[110.3]
100
[100.0]

1,455 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,446 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,385 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 3k05賃06
    -16
1,448  
  1,388
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[106.1]
100
[100.0]

1,437 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
桶川 -1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 128,500 円           25,700,000 ×       0.5 %
②維持管理費 103,540 円             2,588,508 ×       4.0 %
③公租公課  土地                41,400 円     
 建物               214,500 円           25,700,000 ×    50.0 % ×   16.70 /1000
④損害保険料        25,700 円           25,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,700 円           25,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特にない
⑦総費用

 ①~⑥


                    539,340 円 (               3,548 円/㎡)  (経費率    20.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 25,700,000 円                          設計監理料率
  155,000 円/㎡ ×      158.08 ㎡ × (100% +   5.00 %)
②元利逓増償還率 0.0655        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0544 ×  45 % + 0.0675 ×  40 % + 0.0932 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,683,350 円  
(             11,075 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,586,096 円      
②総費用 539,340 円      
③純収益 ①-② 2,046,756 円      
④建物等に帰属する純収益 1,683,350 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 363,406 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
353,921 円      

  (                          2,328 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                               7,864,911 円


(                        51,700 円/㎡)