別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 和光 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和光 -4 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　江里口　真 印  TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 222,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和光市下新倉３丁目９０３番７ ｢下新倉３－４－７９｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土地区画整理予定 (60,196) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 西4.9m市道 水道、ガス、下水 和光市 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅までの道程に起伏があ る。 街 路 基準方位北　　　４ ．９ｍ市道 交通 施設 和光市駅北東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,196) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の既存の低層住宅地域で、今後も現状程度の住宅地として推移するものと予測される。地価動向は、 一時期新型コロナの影響を受け下落基調になるものの、その後は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線で、概ね和光市及び周辺市のほか隣接東京都区部の住宅地域が圏域。需要者は和光市及び 隣接市内の居住者のほか、都心へ通勤する需要者も見られる。周辺は従来からの普通住宅地域を形成。最寄駅から徒歩 圏内であり、需要は見込める。一般的な需要の価格レンジは、敷地１００㎡程度で、土地は２，０００万円から３，０ ００万円、新築戸建は３，５００万円から４，５００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例 を収集している。一方で、賃貸物件も認められ、賃貸事例も存在するが、土地所有者が建物のみを投下資本として投資 することが多い地域であることから収益価格は断念した。従って、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和光 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    295,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.5] 100 [133.5] [103.0] 100 223,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    224,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる影響から一般市場は下落傾 向であるが、業種や資産の種類により偏重し ており、不動産も工業地以外は下落圧力があ る。 周辺地域の戸建て開発の影響を受けて、近年 上昇傾向で推移していたが、ここでやや下落 である。 特に個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％