別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 朝霞 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝霞 -18 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　法師人　育央 印  TEL.

鑑定評価額 40,900,000 円  １㎡当たりの価格 330,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 265,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝霞市本町３丁目２８番１０ ｢本町３－５－８｣ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高25m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 朝霞 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.8 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 朝霞駅南西方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 良好な住宅地域として熟成しつつあり、今後ともに現況の居住環境を保持した住宅地域として推移するものと見 られる。景気動向によりやや強含み。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    330,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線で、概ね朝霞市、和光市、新座市、志木市を中心にその周辺市域にも及ぶ住宅地域であ る。需要者の中心は朝霞市居住者が多くを占めるが、圏外からの需要者も見られる。駅に近い居住環境に恵まれた地域 であるため、周辺地域と比較して、需要の程度の高い地域と言える。土地は約１２０㎡の場合で３０００万円台後半、 新築戸建物件は４０００万円台後半から５０００万円台にかけての物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には収益性物件も混在しているが、戸建住宅が多い地域であるため自用目的での取引が中心となっている。対象地 は、間口が狭く、収益物件の想定はやや難がある。収益還元法は採用せず、取引事例比較法による比重価格をのみ適用 した。よって、代表標準地との検討を踏まえ前年価格との関連に留意して比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとお りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　朝霞 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    271,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [ 78.7] [100.0] 100 331,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    333,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 政府の景気対策及び日銀の低金利政策が長く 続きその影響で需要が拡大している状態であ ったが、新型コロナの影響で地価は若干の弱 含み感がある。 最寄駅に近く利便性が高い地域であり、需要 は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％