別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 朝霞 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝霞 -9 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　河野　量平 印  TEL.

鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 269,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝霞市朝志ケ丘３丁目４９６番１３外 ｢朝志ケ丘３－４－３４｣ ②地積 　(㎡) 85   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高25m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 南東4m市道 水道、ガス、下水 志木 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.8 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 東武東上線志木駅東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 既存の熟成した住宅地域であり、当面は現状通りに推移していくものと思われる。地価は新型コロナの影響によ り、やや下落しているが、今後の予測は困難である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    269,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線及びＪＲ武蔵野線沿線にあって、概ね朝霞市、志木市及び一部周辺市を含む住宅地域を圏域 とする。需要者は朝霞市内居住者が中心であるが、同一需給圏内の、主に都心エリアへ通勤する自己使用を目的とした 個人の一次取得者である。徒歩圏内の住宅地として、市場の需給状況は安定的である。需要の中心価格帯は、画地規模 １００㎡程度の場合、２，５００万円前後、新築戸建住宅は３，８００万円～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件においては、同一需給圏内の類似地域における規範性の高い取引事例を収集できた。対象標準地の周辺にはアパー ト等も混在するが、自用目的の戸建取引が中心である。また。対象地は間口が狭く、共同住宅の建築を想定するするこ とが困難であるため、収益価格は断念した。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡 、新型コロナによる影響にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　志木 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    254,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [ 95.8] [104.5] 100 266,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    270,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ、米中対立いずれも先行不透明。 日本経済も停滞感が続いている。東京通勤圏 の地価は横ばいまたは若干の下落にとどまっ ている。 新型コロナの影響を受け、駅から１ｋｍ内外 の住宅地でも価格の下落が認められる。 個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  -7.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％