別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 入間 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -14 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　秀敏 印  TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 77,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市大字小谷田字金子坂１５１８番１５７ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 丘陵地にある区画整 然とした住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 仏子 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 仏子駅南東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、当分は現状を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線沿線で、概ね入間市、狭山市、飯能市の圏域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が多く を占めるが、都心への通勤圏であるところから同一需給圏外からの転入も見られる。住環境良好な住宅地域ではあるが 、やや利便性が劣り、需要は減少傾向にある。土地は１，０００～１，５００万円程度、新築の戸建物件は２，３００ ～　２，７００万円台の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅用に開発された住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆どなく、自己使用目的の取引が支配 的で、賃貸市場が形成されていない。このため収益価格は試算できず、比準価格のみ試算した。よって、本件において は、入間市内等の類似地域における複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し 、代表標準地からの検討、前年鑑定評価額との推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入間 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.5] 100 [148.5] [100.0] 100 77,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は依然として厳しい状況にあるが、 持ち直しの動きがみられる。不動産の需給動 向は停滞傾向にあり、地価下落傾向である。 住宅地域としてほぼ成熟しており、特別な変 動要因はない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％